Sono stati rivolti quesiti in merito alla documentazione necessaria all’acquisto delle c.d. case antisismiche, con particolare riguardo alla questione della asseverazione, al fine di fruire dell’agevolazione di cui all’art. 16, comma 1-septies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, nota anche come “sismabonus acquisti”.
Pubbl. il 03 marzo 2020 ore 05:48
Tale norma prevede che per gli interventi realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta spettano al¬l'acquirente delle unità immobiliari, rispetti¬vamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento (a seconda che l’intervento determini la riduzione del rischio sismico di una o due classi) del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Ricordiamo altresì che l’agevolazione è stata recentemente estesa agli interventi realizzati nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3, dall’art. 8, D.L. 30 aprile 2019, n. 34, in vigore dal 1° maggio 2019, e convertito dalla L. 28 giugno 2019, n. 58.
La normativa sull’acquisto delle case antisismiche (art. 16, citato comma 1-septies) rinvia alla disciplina di cui al precedente comma 1-quater (interventi antisismici da cui consegue la riduzione del rischio sismico).
Il predetto comma 1-quater demanda ad un decreto ministeriale la definizione delle linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni nonché per le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’ef¬ficacia degli interventi effettuati.
Il D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, come modificato da ultimo dal D.M. n. 24 del 9 gennaio 2020, emanato in attuazione del comma 1-quater, dispone, all’art. 3, commi 2, 3 e 4, che:
“2. Il progettista dell'intervento strutturale, ad integrazione di quanto già previsto dal D.P.R. n. 380 del 2001 e dal citato decreto 14 gennaio 2008, assevera, secondo i contenuti delle allegate linee guida, la classe di rischio dell'edificio precedente l'intervento e quella conseguibile a seguito dell'esecuzione dell'intervento progettato.
3. Conformemente alle disposizioni regionali, il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’art. 5 del citato D.P.R. n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori.
4. Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, ove nominato per legge, all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, attestano, per quanto di rispettiva competenza, la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista.”.
Al comma 5 del citato art. 3, è disposto che:
“5. L'asseverazione di cui al comma 2 e le attestazioni di cui al comma 4 sono depositate presso il suddetto sportello unico e consegnate in copia al committente, per l'ottenimento dei benefici fiscali di cui all'art. 16, comma 1-quater, del citato D.L. n. 63 del 2013.”.
In altri termini, il progetto con l’asseverazione devono essere allegati al titolo abilitativo da presentare allo sportello unico.
Copia dell’asseverazione deve quindi essere consegnata al committente per l'ottenimento dei benefici fiscali.
AI fini della detrazione sia la Guida dell’agenzia delle entrate sul Sismabonus, aggiornata al mese di luglio 2019, che la Circ. Ag. Entrate n. 13/E del 31 maggio 2019, elencano i documenti necessari per fruire del Sismabonus acquisti, vale a dire l’atto di acquisto dell’immobile e la documentazione da cui risulti la tipologia di intervento effettuato, la zona sismica nella quale è ubicato l’immobile, la data di conclusione dei lavori e l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico.
Poiché l’agevolazione viene concessa dalla legge agli acquirenti delle unità immobiliari, deve affermarsi che – fatto salvo l’atto di compravendita - detta documentazione deve essere in possesso dell’acquirente, al quale sarà stata consegnata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione. E’ sottinteso che detta documentazione deve essere corretta sia sotto il profilo formale che sostanziale.
In merito alla problematica della asseverazione tardiva, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata più volte, ad es. con Risp. n. 31 dell’11 ottobre 2018 e con Risp. n. 64 del 19 febbraio 2019, concludendo che (dalla Risp. n. 31):
“Ne consegue che, un’asseverazione tardiva, come nel caso concreto e personale in esame, in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente “l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’art. 16, comma 1-quater”, come stabilito dal comma 5 dell’art. 3 del DM 28 febbraio 2017, n. 58.”.
Ora, dato il rinvio fatto al comma 1-quater ad opera del comma 1-septies, e conseguentemente alle disposizioni di cui al D.M. n. 58 del 2017, dobbiamo ritenere che le predette conclusioni si applichino anche all’acquisto di case antisismiche (oggetto dell’agevolazione è il medesimo, cioè la riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi) e pertanto l’asseverazione tardiva non consente la fruizione dell’agevolazione fiscale neppure nel caso dell’acquisto delle case antisismiche.
Sarà cura delle parti dell’atto di compravendita verificare con attenzione la sussistenza delle condizioni – formali e sostanziali – per la spettanza delle agevolazioni.
In conclusione vogliamo far cenno ad un problema di natura transitoria; l’agevolazione sismabonus acquisti nelle zone 2 e 3, in vigore dal 1° maggio 2019, compete di sicuro, per i progetti muniti di asseverazione, presentati a decorrere da tale data. Ad oggi invece, per quanto detto sopra, non sembra sussistere tale possibilità per le compravendite effettuate dopo tale data, ma per unità i cui lavori sono stati autorizzati in precedenza (dopo il 1° gennaio 2017) e per i quali non è stata presentata asseverazione, in quanto all’epoca l’agevolazione non spettava per i lavori in zona 2 e 3. Al riguardo sul punto è stato auspicato un intervento chiarificatore e risolutivo della questione (v. M. Zandonà, inserto dell’esperto risponde de Il Sole 24 Ore n. 44 dell’11 novembre 2019).
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