Sono pervenute richieste di chiarimenti operativi in merito alle detrazioni per lavori sulle parti comuni di edifici condominiali, in particolare con riguardo al plafond di spesa ed al riparto tra i condomini.
Pubbl. il 26 febbraio 2020 ore 12:58
In materia di sismabonus l’art. 16, comma 1-quinquies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, prevede che:
- per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali;
- dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe o a due classi di rischio inferiore;
- le detrazioni dall’im¬posta spettano, rispettivamente, nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento, e che
- le predette detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
Ricordiamo solo per completezza che le detrazioni in oggetto sono ammesse per lavori eseguiti entro il termine di scadenza, attualmente stabilito al 31 dicembre 2021, su edifici ubicati nelle zone a rischio sismico 1, 2 o 3, e che la variazione delle classi di rischio risulti da asseverazione allegata al progetto depositato.
Il limite di spesa per interventi antisismici si calcola in un importo di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Il limite è di 40.000 euro per interventi di riqualificazione energetica, e di 136.000 euro per interventi combinati, moltiplivcato per il numero delle unità.
Precisa al riguardo la Circ. Ag. Entrate n. 13/E del 31 maggio 2019, con un esempio numerico, riferito al “sismabonus”, che:
“La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 768.000 (96.000 euro x 8 unità) da attribuire ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.”
Analogo esempio è riportato nella Guida dell’Agenzia delle Entrate “Sismabonus: Le detrazioni per gli interventi antisismici” aggiornata al mese di luglio 2019.
Uno dei chiarimenti richiesti riguarda il limite di spesa individuale. Peraltro, nonostante la stringatezza del brano appena sopra riportato, l’interpretazione sia la Guida che della Circolare sembra chiara.
Osserviamo che il plafond complessivo così calcolato, risulta essere un importo unico ed unitario per tutto l’edificio condominiale; pertanto, la spesa viene ripartita tra i vari condòmini, secondo la delibera condominiale basata, di regola, sulla ripartizione per quote millesimali.
Naturale conseguenza del plafond unico è quella per cui, non essendo le quote millesimali uguali tra tutte le unità, può verificarsi che ad alcune unità, con elevato numero di millesimi, possa risultare attribuito un limite di spesa singolarmente maggiore di euro 96.000.
Riprendendo l’esempio di cui sopra, di un edificio composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, con detrazione calcolata su un importo massimo di spesa di euro 768.000 (96.000 euro x 8 unità), ed ipotizzando una spesa pari a 768.000 euro, è verosimile che la quota di spesa attribuibile alle unità abitative più grandi, e quindi con più millesimi, risulti superiore ad euro 96.000.
Ebbene, in tal caso, la detrazione sarà commisurata ai millesimi spettanti a ciascuna unità su di un totale di spesa, non superiore ad euro 768.000.
Ai fini della detrazione della spesa per lavori condominiali, la Guida dell’Agenzia ricorda che il condòmino può utilizzare una dichiarazione dell’amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condomino e la misura della detrazione.
Tale precisazione riprende i chiarimenti forniti con la citata Circ. n. 13/E del 2019, la quale richiama anche la Circ. 1 giugno 1999 n. 122, risposta 4.6, la Ris. 4 giugno 2007 n. 124, risposta 2, e la Circ. 1 giugno 2012 n. 19, risposta 1.4; ancora , la Circ. n. 13/E aggiunge quindi che:
“L’amministratore deve, inoltre, conservare tutta la documentazione originale, così come individuata dal Provvedimento Ag. Entrate del 2 novembre 2011 al fine di esibirla a richiesta degli Uffici. In tali ipotesi, nella dichiarazione dei redditi, i singoli condomini devono limitarsi ad indicare il codice fiscale del condominio”.
La circ. n. 124/E del 2007 afferma, altresì, che con la circolare n. 122/E del 1999 è stato precisato che la detrazione compete con riferimento al bonifico bancario da parte dell'amministratore, nel limite delle rispettive quote imputate da questo ai singoli condòmini e a condizione che da questi ultimi siano effettivamente versate al condominio al momento – cioè, entro il momento - della presentazione della dichiarazione.
Naturalmente la delibera assembleare così come la certificazione dell’amministratore saranno presenti nei condominii che abbiano nominato un amministratore e che tengano un’assemblea condominiale di approvazione dei lavori; per il condominio minimo (senza amministratore) la Guida richiede: “per il condominio minimo, in mancanza del codice fiscale, (una) autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio”.
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