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Rubrica Detrazioni Fiscali: risposte ai quesiti ricorrenti relativi al SISMABONUS 110%

Febbraio 10, 2021 - 10:02 da ISI
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In seguito agli eventi organizzati da Ingegneria Sismica Italiana relativi al Sismabonus 110%, è stato creato un elenco delle risposte ai quesiti ricorrenti, a cura del Dott. Francesco Veroi. L’elenco sarà aggiornato periodicamente. Aggiornamento n. 08 del 10/02/2021.


1. UBICAZIONE IN ZONE SISMICHE 1, 2 E 3

D. Quali sono e come si individuano le zone di rischio sismico di applicazione del sismabonus al 110%?

R. Attraverso il rinvio alle disposizioni di cui all’art. 16, commi da 1-bis ad 1-septies, del D.L. n. 63/2013, il comma 4 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020, fa rinvio alle zone di rischio sismico 1, 2 e 3. Nei testi citati si fa riferimento alle ordinanze del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, e n. 3519 del 28 aprile 2006. Considerato che la delimitazione delle zone di rischio sismico è attualmente demandata alle regioni, siamo del parere che debba farsi riferimento alle classificazioni vigenti nelle singole regioni. Non risulta che in passato l’agenzia abbia mai trattato espressamente la questione. Si segnala tuttavia che nella Guida al superbonus 110% l’Agenzia afferma che la suddivisione dei comuni italiani per rischio sismico è consultabile nel sito del Dipartimento della Protezione Civile (www.protezionecivile.gov.it) ove è riportata una tavola con la classificazione sismica del territorio italiano al 31 gennaio 2020 suddiviso per comuni, in base agli atti con cui le Regioni e le Province autonome hanno recepito i criteri di classificazione previsti dall'OPCM 20 marzo 2003, n. 3274 e dall'OPCM 28 aprile 2006, n. 3519. Per questo motivo si ritiene che, ai fini della verifica della applicabilità del superbonus, debba farsi riferimento alla classificazione dei comuni come risultano dalla predetta mappa.

D. Dovendo deliberare consistenti lavori, domando se è già operativa la proroga al 2022 del superbonus al 110%.

R. Come ricordato nel corso del recente webinar, l’efficacia della proroga al 30 giugno 2022 così come della ulteriore proroga al 31 dicembre 2022 (alle condizioni previste) è subordinata all’approvazione del Consiglio dell’Unione Europea. Le spese sostenute nel 2022 potranno essere ripartite in 4 quote annuali, anziché in 5 e sarà ammessa l’opzione per la cessione del credito e per lo sconto in fattura. Fino all’approvazione di cui sopra pertanto c’è una ragionevole aspettativa di proroga al 2022 ma non vi sono gli elementi per poter confermare fino ad oggi la spettanza della detrazione. Ciò dovrà essere tenuto in considerazione, in sede di trattative per deliberare eventuali lavori che iniziassero o proseguissero nel 2022. La questione è particolarmente delicata – alla data odierna – con riferimento all’acquisto delle case antisismiche, ed al termine ultimo per effettuare il rogito ed il pagamento.

2. CONDOMINIO RESIDENZIALE

D. Come si determina esattamente la natura residenziale di un condominio ai fini del riconoscimento del superbonus per interventi sulle parti comuni?

R. Con la circ. n. 24/E è stato chiarito che il superbonus si applica soltanto se riguarda un edificio residenziale considerato nella sua interezza; precisa la circolare che “qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio”. Al riguardo si raccomanda di prestare attenzione alla definizione di unità “destinata” a residenza; in altri termini non sembra sufficiente la classificazione catastale in categoria A (diversa da A/10), dovendo avere riguardo anche alla stabile utilizzazione effettiva.

3. UNICO PROPRIETARIO

D. È applicabile il superbonus per un intervento di riqualificazione strutturale e sismica fatta su un edificio composto da tre unità immobiliari degli stessi proprietari?

R. A decorrere dal 2021 è cambiata la normativa – comma 9, lettera a) dell’art. 119 – e pertanto le disposizioni del superbonus si applicano anche alle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Per edifici composti da più di quattro unità possedute da unico proprietario resta quindi l’esclusione dal superbonus.

4. ABITAZIONE CON / SENZA PERTINENZA

D. Nel caso di due unità immobiliari dell'unico proprietario, costituite da un appartamento e da una pertinenza (box, cantina, deposito...) è possibile accedere al superbonus? Si è in presenza di un edificio con unico proprietario o di unità unifamiliare?

R. In premessa si richiama la novità a proposito di un edificio composto da 2 a 4 unità distintamente accatastate e posseduto da un unico proprietario, al quale spetta la detrazione al 110%. Altrettanto, la detrazione al 110% (sempreché siano osservati i requisiti temporali, che l’unità sia ubicata in zona sismica 1, 2, o 3 ecc.) spetta nel caso di edificio unifamiliare, posseduto da persona fisica e non destinato ad eventuale attività di impresa, arte o professione. Nel caso in esame, se una delle due unità è pertinenza dell’abitazione, riteniamo di essere in presenza di un edificio unifamiliare: ne consegue che il limite di spesa è calcolalo solo in relazione ad un’unità, cioè l’abitazione.

5. STUDIO PROFESSIONALE

D. Salve, se avessi studio professionale in edificio condominiale, potrei accedere al bonus?

R. Il quesito, nella sua stringatezza, presuppone una serie di possibili combinazioni. Iniziamo dall’ipotesi di studio con categoria catastale A/10, situato in condominio ed interessato da interventi sulle parti comuni. Si rende necessario in primo luogo verificare se il condominio in oggetto è condominio “residenziale” o meno; sulla base dei criteri di individuazione indicati in altra risposta in questa sezione, se il condominio è residenziale, la spesa dà diritto al superbonus a tutti i condòmini; in caso contrario di condominio non residenziale, il possessore di studio commerciale non ha dritto al superbonus. Se invece lo studio è in un’unità abitativa (ad es. in cat. A/2) con utilizzazione promiscua anche ad uso studio professionale, la detrazione per superbonus spetta in misura piena se l’unità fa parte di un condominio residenziale; più problematico, invece, è il caso di unità ubicata in condominio non residenziale, per il qual caso è dubbio se la detrazione spetti per intero o in misura ridotta alla metà.

6. SOGGETTI IN REGIME FORFETARIO, ECC.

D. Un soggetto in regime forfetario ha diritto alla detrazione superbonus al 110 %?

R. La detrazione spetta in linea di principio a chiunque detenga un’unità immobiliare e sostenga spese per interventi previsti dal superbonus, sempreché siano rispettati gli altri requisiti (ad es. ubicazione dell’edificio per sismabonus, unità di natura residenziale, periodo di sostenimento delle spese, ecc.). Peraltro, se il contribuente ha un reddito non soggetto ad Irpef, ma ad es. a regime forfetario, non ha imposta da cui sottrarre la detrazione per superbonus. In questi casi egli potrà fruire dell’agevolazione non con la detrazione in dichiarazione dei redditi, ma mediante una delle opzioni per la cessione del credito o dello sconto in fattura.

7. RAPPORTO TRA ECOBONUS E SISMABONUS

D. Possono essere effettuati interventi trainati (es. sostituzione di infissi) da interventi sismabonus al 110%?

R. Al riguardo è necessaria una precisazione sul funzionamento del superbonus 110%; infatti, sismabonus ed ecobonus procedono separatamente tra di loro, cioè non è previsto l’effetto di traino tra sismabonus ed ecobonus. Pertanto, la sostituzione degli infissi non può beneficiare di superbonus, se non effettuata insieme ad uno degli interventi ecobonus “trainanti” (cappotto e/o climatizzazione), ferma restando la condizione del miglioramento di due classi energetiche. Possono essere “trainati” dal sismabonus al 110 % solo gli interventi per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo nonché gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti.

8. RIDUZIONI CLASSI RISCHIO SISMICO

D. Che cosa si intende quando si legge che per il sismabonus al 110 % non è previsa la riduzione del rischio sismico?

R. L’affermazione è corretta solo in parte. Nel senso che se tutti gli incentivi preesistenti sono graduati in relazione al miglioramento conseguito (dal 50% al 70-85%) mentre ora si applica per tutti il 110%, ciò significa che il superbonus viene riconosciuto anche se non viene conseguita la riduzione di 1 o 2 classi di rischio sismico. Naturalmente, per avere il superbonus devono essere presenti tutti i presupposti soggettivo, oggettivo, temporale e devono essere osservati tutti gli adempimenti (asseverazioni, ecc.) richiesti dalla norma. A nostro parere il bonus per l’acquisto di case antisismiche, essendo già in precedenza correlato alla riduzione di una o due classi di rischio sismico, richiede ancora, ai fini del 110 %, che sia conseguita la riduzione almeno di una classe di rischio sismico.

9. ACQUISTO CASE ANTISISMICHE

D. Una società di sviluppo immobiliare intende acquisire un fabbricato composto da due unità immobiliari e realizzare un nuovo edificio composto da tre unità immobiliari. Ogni unità abitativa potrà fruire del bonus per acquisto di case antisismiche? Dovrà applicare l'aliquota dell'85% sul costo di acquisto, con limite massimo di 96.000 euro, oppure potrà applicare il Superbonus?

R. La detrazione per acquisto di case antisismiche si applica ai fini del sismabonus al 110% secondo i criteri ordinari; pertanto se anteriormente ai lavori vi erano 2 unità, divenute 3 al termine dei lavori, la detrazione spetta in linea di principio per ciascuna delle 3 unità realizzate. Naturalmente si deve tener conto dei requisiti propri della detrazione al 110%; pertanto, l’acquisto deve essere effettuato entro i 18 mesi dall’ultimazione dei lavori ed entro il termine di vigenza dell’agevolazione; inoltre la detrazione spetta “solo” a persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione, vale a dire che acquistano un’unità destinata ad abitazione e non destinata alla eventuale propria attività di impresa, arte o professione. In tal caso la detrazione spetta nel limite di 96.000 euro, che per effetto della aliquota del 110% equivalgono ad una detrazione pari a 105.600 euro. Considerato che la legge di bilancio 2021 ha prorogato il termine di scadenza dell’agevolazione dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022 – proroga che peraltro è soggetta ad approvazione del Consiglio dell’Unione Europea – ne consegue che sarà possibile beneficiare della detrazione in esame a condizione che il rogito sia stipulato ed il pagamento effettuato entro il 30 giugno 2022. Si ricorda che per la spesa sostenuta nel 2022 la detrazione è ripartita in quattro quote annuali, anziché in cinque.

D. Il privato cittadino che acquista da una società di costruzioni una unità immobiliare facente parte di un complesso residenziale (ricadente in zona sismica 2) edificato previa demolizione e ricostruzione con alterazione di volumetrie e sagoma con titolo autorizzativo del 2014 in consegna nel giugno 2021, può usufruire del Sismabonus acquisti?

R. Riteniamo che non sia possibile accedere al sismabonus acquisti, essendo il titolo autorizzativo anteriore al 2017. Il comma 1-septies dell’art. 16, D.L. n. 63/2013, attraverso il rimando al comma 1-quater, il quale a sua volta rimanda ai commi 1-bis ed 1-ter, che fanno riferimento alle procedure autorizzatorie a partire dal 1° gennaio 2017, non consente di fruire dell’agevolazione.

D. Chiedo una precisazione sul significato dell’espressione “ovvero per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio” a proposito dei termini iniziali previsti per beneficiare del sismabonus.

R. L’art. 16, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, e ss.mm., prevedeva prima della legge di bilancio 2021 che le agevolazioni sismabonus si applicassero per le spese sostenute …. a fronte di interventi antisismici …. le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo la data di entrata in vigore della “presente” disposizione, vale a dire a decorrere dal 1° gennaio 2017. Si è così posto il problema delle procedure autorizzatorie anteriori a tale data, per le quali non era riconosciuta la possibilità di accedere alle detrazioni. Probabilmente il mutato contesto economico e la diversa sensibilità ai problemi sismici hanno indotto ad un ripensamento della questione. Con la legge di bilancio 2021 è stata aggiunta all’art. 16, D.L. n. 63/2013, sopra citato, l’espressione “ovvero per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio”; siamo del parere che la norma sia stata inserita proprio per risolvere casi come quelli sopra indicati, cioè di procedure iniziate prima del 2017. La norma prevede ora un requisito alternativo per accedere al sismabonus, cioè che le procedure siano iniziate dopo il 1° gennaio 2017, “ovvero per i quali (interventi) sia stato rilasciato il titolo edilizio” sottinteso, dopo la data di entrata in vigore della presente disposizione, cioè a decorrere dal 1° gennaio 2017. Ipotizzando una procedura avviata nel 2016 ma con titolo rilasciato nel 2018, si ritiene sia possibile rientrare nel beneficio sismabonus, ad esempio con riferimento agli acquisiti di case antisismiche (sismabonus ordinario o supersismabonus al 110%, a seconda dei requisiti degli acquirenti).

10. LIMITI DI SPESA

D. Nell'art. 3 comma 2 del Decreto del MISE del 6 agosto 2020 (Decreto Requisiti Ecobonus) mi sembra che si eliminino i limiti per il sismabonus. Può chiarire?

R. Una delle novità del superbonus 110% – sia ecobonus che sismabonus – è la previsione per cui la spesa su cui calcolare la detrazione deve essere contenuta nei plafond di spesa complessivi (es. 96.000 euro annui per ciascuna unità immobiliare ai fini del sismabonus) e deve risultare congrua, in base alle asseverazioni dei professionisti, rispetto ai prezzari in uso nell’edilizia. Nel limite predetto complessivo sono compresi sia gli interventi veri e propri, che le attività professionali, le asseverazioni e l’eventuale visto di conformità, ecc. La norma indicata nel quesito è contenuta nel decreto requisiti ecobonus che si riferisce sia agli interventi ecobonus ordinari che a quelli ecobonus al 110%; per tali interventi sono indicati i massimali di costo specifico. Viene fatta eccezione per gli interventi di riduzione del rischio sismico di cui ai punti vi. e vii. (cioè quando fanno parte di interventi combinati ecobonus e sismabonus di cui all’art. 14, comma 2-quater.1, D.L. n. 63/2013), per i quali “non sono definiti massimali di costo specifico”. La precisazione va riferita, a nostro avviso, a quella specifica fattispecie e significa che in quel caso non sono determinati nel decreto stesso – che si occupa di ecobonus – i massimali specifici per la parte antisismica. In conclusione – fatte salve eventuali precisazioni dell’Agenzia delle Entrate – dobbiamo rilevare che per il sismabonus, ad oggi, esiste un vincolo di congruità solo per il sismabonus al 110%, mentre non sussiste vincolo di congruità per il sismabonus laddove siano applicate le misure dal 50 all’85%.

D. Cosa comporta il sostenimento di una spesa superiore ad un limite o non congrua a fini del diritto al Superbonus?

R. Come già precisato, la normativa sul superbonus 110% prevede un limite di spesa complessivo (es. 96.000 euro annui per ciascuna unità immobiliare) ed il rispetto della congruità della spesa relativa allo specifico intervento eseguito; peraltro mentre è intuitivo comprendere e definire un limite di spesa congruo, ad es. per infissi €/mq, è più complesso definire un limite congruo per interventi antisismici, che dipendono dalla tecnica utilizzata, dai materiali impiegati e dall’entità del risultato che si intende ottenere. Ciò premesso, in linea di principio, il superamento di un plafond complessivo di spesa comporta “solamente” che la detrazione (e la correlata cessione del credito o sconto in fattura) saranno rapportati al limite massimo di spesa (i suddetti 96.000 euro annui di spesa per ciascuna unità); naturalmente se un medesimo intervento inizia e finisce in due periodi di imposta diversi, il limite è unico per l’intero intervento. Per quanto riguarda il superamento del costo specifico in relazione ad una singola tipologia di intervento, il decreto requisiti ecobonus precisa – nel p. 13 dell’allegato A – che in tal caso la detrazione è applicata nei limiti massimi individuati dal (presente) decreto, cioè la detrazione non va perduta ma spetta nei limiti ritenuti congrui. Si ritiene che tale principio debba applicarsi anche con riferimento all’eventuale superamento del limite di spesa rispetto a quanto asseverato come congruo dal professionista ai fini del sismabonus al 110%.

D. Nel caso di demolizione e ricostruzione di un fabbricato condominiale composto da appartamenti e garage pertinenziali, nei costi di ricostruzione, il limite di 96.000 euro relativo al sismabonus va moltiplicato solo per il numero di appartamenti o per il numero appartamenti sommato ai garage pertinenziali? Ci sono differenze nel caso in cui i garage siano in un corpo staccato?

R. Il criterio seguito dall’Agenzia delle Entrate nel caso di lavori sulle parti comuni è quello di considerare tutte le unità singolarmente accatastate, inclusi quindi i garage pertinenziali alle abitazioni (circ. n. 30/E del 22 dicembre 2020, p. 4.4). Si ricorda peraltro che il numero delle unità da considerare è quello esistente all’inizio dei lavori, e non alla fine. Quanto al caso di garage costituenti un corpo staccato il citato p. 4.4 della Circ. n. 30/E esclude la detrazione per le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.

D. In caso di interventi Sismabonus ed Ecobonus al 110% su di un edificio unifamiliare, per la cui progettazione occorre l'apporto di diverse figure professionali (dal geologo, al termotecnico, all'ing. strutturista, ecc.), mi chiedevo se le spese tecniche devono rientrare nei massimali previsti per le varie categorie d'intervento, ossia ad esempio quelle del geologo e dell'ing. strutturista nei 96.000 euro del Sismabonus, quelle del termotecnico nei 50.000 euro previsti per la coibentazione delle superfici opache, e così via, oppure è sufficiente che la loro somma rientri comunque nel totale dei massimali previsti per gli interventi in oggetto?

R. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito (circ. n. 24/E del 2020) che “nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui due contribuenti comproprietari di un edificio unifamiliare sostengano spese per interventi di isolamento termico delle superfici opache, per i quali il limite di spesa è di 50.000 euro e di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, per il quale il limite di spesa è pari a euro 30.000, avranno diritto ad una detrazione pari al 110 per cento, calcolata su un importo di spesa complessivamente pari a 80.000, da ripartire in base alla spesa effettivamente sostenuta da ciascuno”. Tale orientamento è stato ribadito con la ris. n. 60/E del 2020 ed infine con la circ. n. 30/E del 2020. In ogni caso deve essere tenuta distinta contabilizzazione delle spese per i diversi interventi non essendo possibile fruire per le medesime spese di più agevolazioni. Devono infine essere rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione (asseverazioni, congruità, ecc.).

D. Nel caso di demolizione di un fabbricato in muratura formato da 5 unità immobiliari per la realizzazione di un nuovo fabbricato in legno delle stesse forme e dimensioni e con lo stesso numero di ui., nei costi della detrazione oltre alla demolizione e ricostruzione possono rientrare anche tutte le divisioni interne, i pavimenti, i rivestimenti, i sanitari, gli impianti elettrici e idraulici ecc.? Allo stato attuale il fabbricato non è collabente, è un fabbricato in muratura di pietrame mista con solai da consolidare.

R. In primo luogo è doveroso ricordare – poiché il quesito non ne parla – che la detrazione del superbonus è riconosciuta se vengono eseguiti interventi di efficientamento energetico (che portino al miglioramento di almeno due classi energetiche) e/o interventi di natura antisismica. Ciò premesso, è stato affermato nella circ. n. 30/E del 2020 che “quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite massimo di spesa ammesso al Superbonus pari a 96.000 euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato (cfr. circolare n. 24/E del 2020).”

11. OPZIONI, ADEMPIMENTI E SAL

D. In relazione a quanto asserito dall'AdE nella risposta all'interpello n. 538 del 09/11/2020, e cioè che i SAL (min. 30%) devono essere calcolati "facendo riferimento all'ammontare complessivo delle spese riferite all'intero intervento… stimato in fase di progetto", a cosa si potrebbe andare incontro qualora a fine lavori detto importo complessivo dovesse invece risultare maggiore (per i più svariati motivi: da varianti in corso d'opera, incremento degli interventi, errori computazionali, etc… ), diciamo del 10/15%, rispetto a quanto inizialmente stimato in fase di progetto e, conseguentemente, gli importi dei precedenti SAL dovessero pertanto risultare inferiori al 30% previsto per legge?

R: La questione proposta dal quesito non risulta essere stata espressamente trattata dall’Agenzia delle Entrate. La risposta all’interpello n. 538 si riferisce ad un quesito di un contribuente che riteneva che il SAL dovesse essere calcolato sul massimale di spesa detraibile, cioè sul limite di 96.000 euro, anche se l’importo della spesa prevista era superiore a detto limite. L’Agenzia ha dichiarato che il criterio proposto dal contribuente non è corretto; ha osservato invece che il modello All. 1 relativo ai SAL per il sismabonus prevede l’indicazione dell’ammontare stimato in fase di progetto e sulla base di quello va asseverato il raggiungimento di almeno il 30% dell’importo come sopra indicato. D’altra parte non sarebbe possibile calcolare a priori un SAL di almeno il 30% dell’intervento, senza disporre del dato a consuntivo. Rileviamo tuttavia che eventuali maggiori costi di entità significativa dovranno comunque essere giustificati dai professionisti incaricati in sede di asseverazione di fine lavori, asseverazione assistita da assicurazione professionale, in cui essi devono attestare la congruità delle spese; con ciò vogliamo dire che le cause dei maggiori costi di intervento rispetto a quanto indicato nel progetto iniziale dovranno essere attentamente valutate dai professionisti.

12. POLIZZA ASSICURATIVA DEL PROFESSIONISTA “ASSEVERATORE”

D. È richiesta apposita polizza assicurativa dedicata e specifica solo per i lavori relativi al sismabonus 110 o è sufficiente la polizza RC generica che si deve già stipulare per esercitare la professione?

R. Il comma 14 dell’art. 119, come modificato dalla legge di bilancio 2021 ha chiarito i termini della questione prevedendo sia la stipula di una polizza dedicata che l’integrazione della polizza già sottoscritta dal professionista. Dispone al riguardo la norma che:

-         l’obbligo di sottoscrizione della polizza si considera rispettato qualora i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni abbiano già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti da attività professionale ai sensi dell’art. 5 del D.P.R. 7 agosto 2012, n. 137, purché questa: a) non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione; b) preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione di cui al presente comma, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario; c) garantisca, se in operatività di claims made, un’ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch’essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti;

-          in alternativa il professionista può optare per una polizza dedicata alle attività di cui all’art. 119, con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile eventualmente già sottoscritta in precedenza dal professionista.

Si raccomanda una particolare attenzione nell’esaminare e comprendere le clausole delle polizze regolate dal criterio del “claims made”.

13. DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

D. È ammesso il superbonus 110% nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione?

R. La questione è delicata. Il D.L. semplificazioni n. 76/2020 ha sensibilmente ampliato la nozione di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate contenuta nella ris. n. 34/E del 27 aprile 2018, se gli interventi realizzati concretizzano - sulla base del titolo amministrativo che autorizza l’opera - un intervento di “ristrutturazione” edilizia e non un intervento di nuova costruzione, gli interventi sono ammessi al sismabonus. Per quanto riguarda gli interventi ecobonus 110% lo afferma espressamente il comma 3 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020. L’applicazione anche ai fini del sismabonus 110% dovrebbe derivare dal fatto che la norma di riferimento, richiamata dal comma 4 dell’art. 119, è il medesimo art. 16 del D.L. n. 63/2013. Al riguardo, la Circ. n. 24/E del 2020 afferma che ai fini del Superbonus l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, mentre sono esclusi gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione; inoltre l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, senza porre quindi alcuna distinzione tra ecobonus e sismabonus 110%.

D. In merito alla demolizione e ricostruzione e relativa riqualificazione energetica di un vecchio fabbricato residenziale, a seguito della conversione in Legge del c.d. D.L. "Semplificazioni", si possono applicare i bonus del 110% anche agli aumenti di volume, ivi previsti dall'art 10, oppure solo sulla volumetria preesistente?

R. L’art. 10 del D.L. n. 76/2020 ha notevolmente ampliato l’ambito degli interventi di demolizione e ricostruzione che rientrano nella nozione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La norma ammette anche diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, e precisa che “L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.” Pertanto, a condizione che il titolo abilitativo contenga la qualificazione di “ristrutturazione edilizia” e non invece quella di nuova costruzione, spetta il superbonus anche in caso di aumento di volume, fermi restando, naturalmente tutti gli altri requisiti (soggettivo, oggettivo, temporale) e l’osservanza degli adempimenti. Si segnala al riguardo la recente Risp. ad interpello n. 12 del 7 gennaio 2021 nella quale l’Agenzia illustra la distinzione tra:

a) ristrutturazione con ampliamento senza demolizione, nel qual caso la detrazione spetta solo per la parte preesistente e non per l’ampliamento;

b) demolizione con ricostruzione, che dà diritto alla detrazione anche in caso di incremento volumetrico, se consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali.

14. ASSEMBLEA CONDOMINIALE

D. Qual è il punto della situazione sulle assemblee condominiali in videoconferenza?

R. La possibilità di tenere l’assemblea in videoconferenza è recentissima e, tra l’altro, sono state previste ulteriori novità per semplificare l’ammissibilità. Con la modifica apportata dal D.L. n. 125/2020 è previsto che debba essere acquisito il consenso, non più della totalità, ma della maggioranza dei condòmini allo svolgimento della c.d. teleassemblea. Naturalmente è fondamentale acquisire in modo documentato la prova del consenso della maggioranza dei condomini (es. in forma scritta a fronte di specifica richiesta). Peraltro, a prescindere dalla richiesta di teleassemblea fatta dalla maggioranza dei condòmini, non sono cambiati i quorum necessari per costituire validamente l’assemblea e deliberare correttamente (numero di partecipanti e millesimi di valore dell’edificio), così come resta tuttora incerta ad esempio la modalità con cui ricevere deleghe per la teleassemblea. Considerata inoltre la complessità delle delibere aventi ad oggetto il superbonus è opportuno preparare adeguatamente e correttamente un’eventuale assemblea in videoconferenza, per non esporre delibere e spese così importanti a future contestazioni da parte di altri condòmini o delle autorità (Mise, Agenzia delle Entrate, ecc.).

D. Nel caso di interventi agevolati al 110% (cappotto e rifacimento impianto di riscaldamento centralizzato) sulle parti comuni di un "condominio minimo" senza amministratore, costituito da 6 u.i. di cui una pignorata (che pertanto non parteciperà alle spese), dato che le spese e, conseguentemente, anche le relative cessioni del credito, devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, mi chiedevo se i restanti condomini, oltre a dover sostenere anche la quota di spese spettanti al condomino fallito, rischiano poi anche di non poter nemmeno cedere il credito spettante al (all'unità immobiliare del) suddetto condomino?

R. La situazione esposta è delicata e molti condominii sono in difficoltà anche in presenza di situazioni di morosità. Sul punto possiamo segnalare una recente modifica al comma 9-bis dell’art. 119, per effetto della quale: “le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente” – cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio - “e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”. La modifica è recentissima e mancano ancora approfondimenti. Considerato che la detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici è fruita, dal singolo condòmino, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile, siamo del parere che, in un caso come quello rappresentato, gli altri condòmini (di condominio minimo) possano deliberare di ripartire tra di loro l’intera spesa. Ne dovrebbe conseguire pertanto la possibilità di effettuare le opzioni in relazione all’intero importo ripartito tra i restanti 5 condòmini. Ciò a condizione – riteniamo – che paghino l’intera quota in relazione a precisa delibera e non solo accollandosi la spesa di fatto.

15. COMPENSO STRAORDINARIO AMMINISTRATORE

D. Dovendo deliberare interventi ammessi al superbonus, è possibile far rientrare il compenso dell’amministratore?

R. La norma prevede espressamente che la detrazione sia calcolata anche sulle spese per il rilascio delle attestazioni, delle asseverazioni e del visto di conformità. La circ. n. 24/E parla tra l’altro delle spese per la progettazione e le altre spese professionali “connesse”, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione). Sulla base di queste premesse l’Agenzia delle Entrate, negli incontri con la stampa specializzata, ha escluso la detrazione con riferimento al compenso straordinario dell’amministratore. È altresì da tenere presente che le spese saranno detraibili a condizione, naturalmente, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.

16. VARIE

D. Mi risulta che sia stato riconosciuto il diritto a beneficiare del bonus mobili anche in caso di interventi sismabonus. In che termini esattamente posso beneficiarne?

R. La possibilità è stata riconosciuta nella circ. Ag. Entrate n. 30/E del 2020 con la Risp. n. 5.1.7. In effetti rappresenta un’interpretazione estensiva rispetto al tradizionale orientamento che riconosceva il bonus mobili in relazione agli interventi di recupero edilizio (tipicamente, nei casi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici). Inoltre, essendo il bonus mobili e grandi elettrodomestici (questo il nome completo) collegato ad interventi e quindi a spese sostenute, l’agenzia ha precisato che la spesa sismabonus al 110% si considera “sostenuta” anche nel caso di opzione per la cessione del credito o dello sconto in fattura. In merito al bonus mobili va ricordato che esso spetta al contribuente che effettua gli interventi, o che beneficia della detrazione per interventi antisismici, quindi, ad esempio, all’acquirente di case antisismiche, mentre nel caso di condominio, il beneficio spetta al condominio stesso per l’acquisto di arredi condominiali. La recente Guida sul Bonus Mobili (gennaio 2021) ricorda che per ottenere il bonus è necessario che la data dell’inizio dei lavori di “ristrutturazione” preceda quella in cui si acquistano i beni. Non è fondamentale, invece, che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’immobile. In ogni caso l’inizio dei lavori non deve essere anteriore al 2020 per poter beneficiare del bonus mobili nel 2021. Infine, si ricorda che per il bonus mobili, nel limite di spesa di 16.000 euro nel 2021, ripartito in 10 anni, non possono essere applicati lo sconto in fattura o la cessione del credito. Se oggetto dell’acquisto è un elettrodomestico, sussiste l’obbligo di comunicazione all’Enea.

 



 

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