ACQUISTO DI CASE ANTISISMICHE E PROROGHE DEI BONUS FISCALI

In linea di massima, sulla base del DdL di bilancio 2022, all’art. 9, viene disposta una proroga per il Superbonus, incluso, per quanto di nostro interesse, il sismabonus al 110%; la proroga risulta differenziata secondo i soggetti destinatari: per i condominii ed i proprietari di interi edifici da 2 a 4 unità, la detrazione spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura piena del 110 % per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, ridotta al 70 % per quelle sostenute nell’anno 2024 ed al 65 % per quelle sostenute nell’anno 2025; per le persone fisiche (che agiscono al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni), fermo restando l’attuale termine del 30 giugno 2022, è disposta la proroga della detrazione del 110 % anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, ma solamente nei seguenti due casi:

-      per gli interventi per i quali, alla data del 30 settembre 2021, ai sensi del comma 13-ter risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ovvero, per quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risultino avviate le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo (ciò per consentire l’ultimazione dei lavori)

-         per gli interventi effettuati su unità immobiliari adibite ad abitazione principale dalle persone fisiche che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), non superiore a 25.000 euro annui.

Specifici termini sono altresì previsti per gli interventi effettuati da IACP e soggetti assimilati e dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa.

Per quanto concerne i bonus tradizionali, incluso il sismabonus ordinario, in scadenza al 31 dicembre 2021, viene disposta una proroga per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, con l’eccezione del bonus facciate che risulta prorogato al solo 2022.

Va altresì segnalato che viene confermata la possibilità di optare per la cessione del credito e per il c.d. sconto in fattura (possibilità esclusa secondo una prima versione del DdL e poi prontamente ripristinata nel testo presentato al Parlamento).

Con il citato D.L. n. 157/2021, viene inoltre previsto l’obbligo di visto di conformità:

-         ai fini del Superbonus, anche in caso di utilizzazione in detrazione (escluso il caso in cui il contribuente presenti una dichiarazione precompilata o si avvalga dii assistenza fiscale)

-         ai fini degli altri bonus (es sismabonus ordinario) in caso di opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (prima previsto solo per il Superbonus). In relazione a tali novità è stato aggiornato, con Provvedimento del 12 novembre 2021, il modello di comunicazione da inviare all’agenzia delle entrate entro il 16 marzo dell’anno solare successivo a quello di sostenimento delle spese.

Viene infine disposto che l’asseverazione di congruità sulle spese sia rilasciata anche con riferimento ai bonus tradizionali, e non solo, come in precedenza, ai fini del Superbonus.

Fatte salve le modifiche che potranno intervenire sia con riguardo al DdL di bilancio che in sede di conversione del D.L. n. 157/2021, è opportuno iniziare a fare alcune riflessioni.

Vogliamo soffermarci in questa sede sulla agevolazione nota come bonus per acquisto di case antisismiche di cui all’art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013, per effetto della quale qualora gli inter­venti antisismici ivi previsti siano realizzati nei comuni rica­denti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 , mediante demo­li­zione e ricostruzione di interi edifici, eseguiti da imprese di costruzione o ristrut­turazione immobiliare, che prov­vedano, en­tro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla suc­cessiva alienazione dell’immo­bile, all’acquirente spetta una detrazione (del 75 o dell’85% per il sismabonus ordinario o del 110% in caso di superbonus), calcolata sul prezzo risultante dall’atto di compravendita ed entro il limite di 96.000 euro. Per tale beneficio risulta applicabile l’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura.

Gli ulteriori specifici requisiti soggettivi, oggettivi, temporale ed i relativi adempimenti sono stati oggetto di diversi interventi nelle rubriche “detrazioni fiscali” e “faq”, alle quali si rimanda.

Vogliamo verificare la sorte di detta agevolazione sulla base delle previsioni di proroga del Superbonus e del sismabonus ordinario, come sopra indicati, previsti dal DdL di bilancio 2022.

Quanto al Superbonus 110%, la detrazione per l’acquisto di unità abitative è riservata alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni, e pertanto essa dovrebbe spettare di sicuro per le cessioni risultanti da atto pubblico fino al 30 giugno 2022 (se non oltre i 30 mesi dall’ultimazione dei lavori).

Sulla base di quanto sopra illustrato, siamo dell’avviso – ma ad oggi non risultano conferme – che l’agevolazione dovrebbe applicarsi anche per gli interventi effettuati su – cioè per gli acquisti di - unità immobiliari adibite ad abitazione principale, da parte di persone fisiche che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), non superiore a 25.000 euro annui.

Per contro, per quanto riguarda il sismabonus ordinario, risulterebbe stabilita una proroga al 31 dicembre 2024, con applicazione delle misure del 75 o dell’85%, in relazione ad interventi di riduzione del rischio sismico che determinino il passaggio, rispettivamente ad una o a due classi di rischio inferiore.

Saremmo così di fronte ad una brusca contrazione – soggettiva e temporale – del beneficio Superbonus, non coerente con la recente estensione da 18 a 30 mesi, del termine di acquisto dalla ultimazione dei lavori, e probabilmente non compensata dall’utilizzazione del meno conveniente sismabonus ordinario.

Sarebbe opportuna, dunque, un’attenta riflessione sulle conseguenze delle suddette proroghe, così come attualmente previste dal DdL bilancio.