risposte ai quesiti ricorrenti relativi al SISMABONUS 110%

1. ASPETTI GENERALI, TERMINI E PROROGHE

AGGIORNAMENTO! D. Dovendo deliberare consistenti lavori, domando quali siano gli attuali termini di scadenza del superbonus al 110%.

R. L’art. 119, commi 1 e 4, prevede in linea generale l’applicazione della detrazione per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022. Il successivo comma 8-bis, come modificato a seguito del D.L. n. 50/2022, prevede le seguenti proroghe:

- entro il 31 dicembre 2025, per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche uniche proprietarie di interi edifici composti da 2 a 4 unità, e da onlus, organizzazioni di volontariato ed associazioni di promozione sociale; sono compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, e quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione; peraltro la detrazione spetta nella misura del 110 per cento “solo” per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, mentre è ridotta al 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 ed al 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025;

- fino al 31 dicembre 2022 per le persone fisiche, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati con superbonus; con risposta 1/2022 la Comm. Consultiva per il Monitoraggio del D.M. sismabonus n. 58/2017 ha fornito le proprie indicazioni sulla documentazione che il direttore dei lavori  può predisporre per la certificazione  del raggiungimento della suddetta percentuale di lavori;

- entro il 31 dicembre 2023, per gli interventi effettuati da IACP ed enti assimilati, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative edilizie a proprietà indivisa, per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’inter­vento complessivo.

Per gli altri soggetti il termine resta quello del 30 giugno 2022. Per il bonus acquisto case antisismiche si rinvia ad altra risposta in questa rubrica.

D. Con riferimento al termine del 31.12.2022 per interventi su abitazioni unifamiliari, domando se, per beneficiare del sismabonus 110%, deve essere conclusa entro tale data la pratica edilizia generale?

R. Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), viene disposto – con la nuova formulazione del comma 8-bis - che la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo. La disposizione prevede l’applicazione del superbonus anche per le spese “sostenute” entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati “effettuati” lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo, anche tenendo conto di lavori non superbonus. La norma quindi si concentra sulla spettanza del superbonus per le spese “sostenute”, purché sia stato effettuato almeno il 30 per cento dei lavori, ma non dispone l’ultimazione dei lavori stessi entro una determinata data. Resta inteso che, ai fini del superbonus, gli interventi dovranno essere comunque realizzati ed ultimati, non potendo – in base ai principi generali - restare incompleti. Detto questo, restano pur sempre diversi aspetti operativi da chiarire, come indicato dalla stampa specializzata, per i quali si auspica un chiarimento ufficiale da parte dell’Agenzia delle entrate.

2. UBICAZIONE IN ZONE SISMICHE 1, 2 E 3

D. Quali sono e come si individuano le zone di rischio sismico di applicazione del sismabonus al 110%?

R. Attraverso il rinvio alle disposizioni di cui all’art. 16, commi da 1-bis ad 1-septies, del D.L. n. 63/2013, il comma 4 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020, fa rinvio alle zone di rischio sismico 1, 2 e 3. Nei testi citati si fa riferimento alle ordinanze del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, e n. 3519 del 28 aprile 2006. Considerato che la delimitazione delle zone di rischio sismico è attualmente demandata alle regioni, siamo del parere che debba farsi riferimento alle classificazioni vigenti nelle singole regioni. Si segnala che nella Guida al superbonus 110% l’Agenzia afferma che la suddivisione dei comuni italiani per rischio sismico è consultabile nel sito del Dipartimento della Protezione Civile (www.protezionecivile.gov.it) ove è riportata una tavola con la classificazione sismica del territorio italiano al 31 gennaio 2020 suddiviso per comuni (ora aggiornata al 30 aprile 2021), in base agli atti con cui le Regioni e le Province autonome hanno recepito i criteri di classificazione previsti dall'OPCM 20 marzo 2003, n. 3274 e dall'OPCM 28 aprile 2006, n. 3519. Per questo motivo si ritiene che, ai fini della verifica della applicabilità del superbonus, debba farsi riferimento alla classificazione dei comuni come risultano dalla predetta mappa.

D. Come si verifica la zona sismica qualora una Regione abbia adottato una classificazione con zone e sottozone (es. zona sismica 3B)?

R. Come ricordato in altra FAQ di questa rubrica, nel sito del Dipartimento della Protezione Civile (www.protezionecivile.gov.it) è riportata una tavola con la classificazione sismica del territorio italiano al 31 gennaio 2020, ora aggiornata al 30 aprile 2021. La classificazione spetta ora alle Regioni ed alle Province autonome che hanno recepito i criteri di classificazione previsti dall'OPCM 20 marzo 2003, n. 3274 e dall'OPCM 28 aprile 2006, n. 3519 e possono individuare ulteriori suddivisioni in sottozone. Ne consegue che i predetti enti adottano classificazioni numeriche (1, 2, 3 e 4) od alfanumeriche (incluse ad es. 2A, 2B, 3A ecc.). L’Agenzia delle Entrate se ne è occupata espressamente con Risp. ad interpello n. 25 dell’8 gennaio 2021, precisando che spetta all’ente territoriale (Regione o provincia Autonoma) precisare l’equivalenza tra le classificazioni adottate e le zrs 1, 2 e 3 come previste dalle suddette Ordinanze e come previste ai fini delle agevolazioni fiscali. Nel caso esaminato dalla Risp. n. 25 è risultato dalla documentazione prodotta che la classificazione in zona 3B possiede le caratteristiche della zrs 3, e pertanto spettano le agevolazioni fiscali sismabonus/supersismabonus.

3. CONDOMINIO RESIDENZIALE

AGGIORNAMENTO! D. Come si determina esattamente la natura residenziale di un condominio ai fini del riconoscimento del superbonus per interventi sulle parti comuni?

R. Con la circ. n. 24/E è stato chiarito che il superbonus si applica soltanto se riguarda un edificio residenziale considerato nella sua interezza; precisa la circolare che “qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio”.  Ai fini del calcolo della prevalenza, l’Ag. Entrate con la Circ. n. 23/E del 23 giugno 2022 al par. 2 ha illustrato le modalità di calcolo;  in sintesi, ai fini della predetta verifica:

-   occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138,

-   non va  conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone; pertanto  al fine del calcolo della superficie residenziale rispetto alla superficie complessiva dell’edificio occorre sommare la superficie delle abitazioni (essendo irrilevante la superficie delle pertinenze) e rapportare tale superficie a quella totale dell’intero edificio, sempre al netto delle pertinenze.

Al riguardo si raccomanda di prestare attenzione alla definizione di unità “destinata” a residenza; in altri termini non sembra sufficiente la classificazione catastale in categoria A (diversa da A/10), dovendo avere riguardo anche alla stabile utilizzazione effettiva.

4. UNICO PROPRIETARIO

D. Nel computo delle quattro unità immobiliari si tiene conto o no delle pertinenze?

R. La norma, nel fare riferimento ad edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, non si esprime sulle pertinenze, cioè se ai fini del calcolo delle unità si debba tener conto o meno delle pertinenze. Si segnala che in relazione ad una risposta ad un interpello (Risp. n. 242 del 13 aprile 2021), nel riepilogare il contenuto della normativa superbonus, l’Agenzia si è soffermata su tale novità. Al riguardo l’Agenzia ha precisato due punti fondamentali per la nuova disciplina:

- ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate,

- ai fini del calcolo dei limiti di spesa ammessi dall'art. 119, comma 1, comma 2, comma 4 e commi 5 e 6, al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze.

Con la risp. ad interpello n. 5 del 7 gennaio 2022 l’Agenzia ha altresì precisato che gli edifici in oggetto possono beneficare del superbonus a condizione che si tratti di edifici a prevalente destinazione residenziale.

5. ABITAZIONE - STUDIO PROFESSIONALE

D. Un proprietario di un’unità immobiliare intende effettuare interventi antisismici nonché lavori di ristrutturazione dell’abitazione, che al termine dei lavori risulterebbe o potrebbe essere classificata dall’Agenzia delle Entrate in cat. A/8; può applicare anziché il superbonus la detrazione ordinaria?

R. La detrazione sismabonus al 110% si applica agli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63, per le spese sostenute nei termini vigenti, (in relazione alle proroghe previste per le diverse fattispecie), dai soggetti ammessi all’agevolazione stessa (persone fisiche, in relazione ad unità possedute al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari). Ha osservato al riguardo la Commissione consultiva per il monitoraggio delle misure sul sismabonus, nella serie n. 1 di risposte a quesiti, che “con l’emanazione del ‘Super sismabonus’ è stata introdotta una modifica al ‘Sismabonus’ sostituendo le percentuali detraibili ivi previste con un’unica percentuale pari al 110% determinando così, in relazione all’ambito soggettivo previsto dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, che nel periodo di valenza indicato all’interno dello stesso art. 119 non sussisterebbe la possibilità di scegliere quale agevolazione applicare”. Conseguentemente il contribuente è tenuto ad osservare i più rigorosi adempimenti previsti per il superbonus. Nel caso in esame, peraltro, va tenuta presente la disposizione del comma 15-bis dell’art. 119, secondo cui “Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appar­te­nenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria cata­stale A/9 per le unità immo­biliari non aperte al pubblico”. Per effetto di tali interpretazioni e disposizioni il contribuente non avrebbe la possibilità di beneficiare di nessun sismabonus, né quello ordinario né quello al 110%.

D. Salve, se avessi studio professionale in edificio condominiale, potrei accedere al bonus?

R. Il quesito, nella sua stringatezza, presuppone una serie di possibili combinazioni. Iniziamo dall’ipotesi di studio con categoria catastale A/10, situato in condominio ed interessato da interventi sulle parti comuni. Si rende necessario, in primo luogo, verificare se il condominio in oggetto è condominio “residenziale” o meno; sulla base dei criteri di individuazione indicati in altra risposta in questa sezione, se il condominio è residenziale, la spesa dà diritto al superbonus a tutti i condòmini; in caso contrario di condominio non residenziale, il possessore di studio commerciale non ha dritto al superbonus. Se invece lo studio è in un’unità abitativa (ad es. in cat. A/2) con utilizzazione promiscua anche ad uso studio professionale, la detrazione per superbonus spetta in misura ridotta alla metà, in base ai criteri generali di cu all’art. 16-bis, comma 5, del TUIR.

6. SOGGETTI IN REGIME FORFETARIO, ECC.

D. Un soggetto in regime forfetario ha diritto alla detrazione superbonus al 110 %?

R. La detrazione spetta in linea di principio a chiunque detenga un’unità immobiliare e sostenga spese per interventi previsti dal superbonus, sempreché siano rispettati gli altri requisiti (ad es. ubicazione dell’edificio per sismabonus, unità di natura residenziale, periodo di sostenimento delle spese, ecc.). Peraltro, se il contribuente ha un reddito non soggetto ad Irpef, ma ad es. a regime forfetario, non ha imposta da cui sottrarre la detrazione per superbonus. In questi casi egli potrà fruire dell’agevolazione non con la detrazione in dichiarazione dei redditi, ma mediante una delle opzioni per la cessione del credito o dello sconto in fattura.

7. RIDUZIONI CLASSI RISCHIO SISMICO

D. Nel caso di demolizione di un fabbricato esistente, per accesso al 110%, fermo restando la richiesta dei requisiti del 380/01, tenuto conto del nuovo Allegato B, è obbligatorio dimostrare e documentare il salto di classe, oppure tale salto può anche non avvenire? In generale, considerando che la nuova costruzione avrà sicuramente la classe più alta prevista, si può omettere la verifica?

R. L’art. 10 del D.L. n. 76/2020 ha, ampliato notevolmente l’ambito degli interventi di demolizione e ricostruzione che rientrano nella nozione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Tali interventi sono ammessi al sismabonus al 110% a condizione che sussistano tutti i presupposti (soggettivo, oggettivo, di ubicazione in zrs 1,2, o 3, temporale) e che siano osservati tutti gli adempimenti (asseverazioni, ecc.) richiesti dalla norma. La normativa sul sismabonus prevede la redazione degli allegati al D.M. n. 58/2017, come modificato da ultimo dal D.M. 6 agosto 2020, n. 329. In particolare, l’allegato B, che deve essere presentato dal progettista, prevede l’indicazione della misura della riduzione del rischio sismico con 3 opzioni (nessuna classe, una classe o due classi di riduzione). Il fatto che il superbonus possa essere fruito a prescindere dal numero di classi di riduzione del rischio sismico (fatto salvo, a nostro parere, il caso di acquisto di case antisismiche) non esime in genere dal compilare anche questa parte dell’allegato B. Si segnala che, con una serie di risposte (n. 3 del 2021), la Commissione monitoraggio sul sismabonus ha esaminato questo caso ed in un’ottica di semplificazione degli adempimenti ha affermato che: “nel caso di demolizione e ricostruzione di interi edifici o loro porzioni, per il nuovo organismo ricostruito sarà comunque obbligatorio il rispetto del cap. 7 del DM 17 gennaio 2018 che quindi condurrà ad una costruzione antisismica, si considera quindi conseguita la riduzione di due classi di rischio e non sarà necessario compilare la sezione dei moduli relativa all’attribuzione della Classe di rischio “ex ante”.

8. ACQUISTO CASE ANTISISMICHE

D. Una società di sviluppo immobiliare intende acquisire un fabbricato composto da due unità immobiliari e realizzare un nuovo edificio composto da tre unità immobiliari. Ogni unità abitativa potrà fruire del bonus per acquisto di case antisismiche? Dovrà applicare l'aliquota dell'85% sul costo di acquisto, con limite massimo di 96.000 euro, oppure potrà applicare il Superbonus?

R. La detrazione per acquisto di case antisismiche si applica ai fini del sismabonus al 110% secondo i criteri ordinari; pertanto, se anteriormente ai lavori vi erano 2 unità, divenute 3 al termine dei lavori, la detrazione spetta in linea di principio per ciascuna delle 3 unità realizzate. Naturalmente si deve tener conto dei requisiti propri della detrazione al 110%; pertanto, l’acquisto deve essere effettuato entro i 18 mesi – termine ora elevato a 30 mesi – dall’ultimazione dei lavori ed entro il termine di vigenza dell’agevolazione; inoltre la detrazione spetta “solo” a persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione, vale a dire che acquistano un’unità destinata ad abitazione e non destinata alla eventuale propria attività di impresa, arte o professione. In tal caso la detrazione spetta nel limite di 96.000 euro, che per effetto della aliquota del 110% equivalgono ad una detrazione pari a 105.600 euro.

D. Qual’ è l’attuale termine di vigenza per beneficiare del bonus per l’acquisto di case antisismiche?

R. Con un’integrazione al comma 4 dell’art. 119, del D.L. n. 342020, è stata concessa una limitata proroga per la fruizione del sismabonus acquisti, che sarebbe scaduto il 30 giugno 2022; detta proroga è tuttavia subordinata ad una serie di vincoli. Viene disposto che per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e che l'immobile sia accatastato almeno in categoria F/4, l'atto definitivo di compravendita può essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022. Per completezza dobbiamo segnalare che la detrazione “ordinaria” nella misura del 75 o dell’85%, prevista dall’art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013 è stata invece prorogata al 31 dicembre 2024.

D. In relazione alla agevolazione sismabonus acquisti ed al riferimento, contenuto nella norma, ad "interi edifici", si domanda se il concetto di "intero edificio" sia mai stato esplicitato maggiormente e se possa considerarsi corrispondente all'unità strutturale.

R. Non risulta che la nozione di “intero edificio” sia stata oggetto di specifici chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate. Nell’ambito della normativa sui bonus si parla di “intero edificio” a proposito del sismabonus acquisti (art. 16, comma 1-septies, DL n. 63/2013) o di interi fabbricati, ai fini della detrazione similare, di cui all’art. 16-bis, comma 3, del Tuir, relativa alla cessione di immobili ristrutturati. Osserviamo che, nell’ambito del medesimo art. 16-bis, la lettera i), relativa all’adozione delle misure antisismiche, riporta la nota previsione secondo cui “gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere ‘interi edifici’ e, ove riguardino i centri storici, …”. Ci siamo occupati della questione con due note pubblicate sul sito dell’associazione; con la seconda di esse l’Agenzia delle entrate, con la Risposta ad Interpello n. 598 del 16 settembre 2021, ha riconosciuto che il riferimento a progetti unitari possa essere inteso come limitato al concetto di singola unità strutturale.”. Il riferimento all’unità strutturale sembra idonea, in mancanza di altri chiarimenti, ad individuare “l’intero edificio” da sottoporre a demolizione e ricostruzione ai fini del sismabonus acquisti. Naturalmente è opportuno verificare tale interpretazione con gli uffici edilizi territorialmente competenti, ai fini degli adempimenti da osservare.

9. LIMITI DI SPESA

D. Nel caso di ristrutturazione edilizia di fabbricato isolato costituito da due unità immobiliari residenziali di un unico proprietario che intende accorparle in unica u.i. è consentito usufruire del sismabonus 110%? Se sì, il limite di spesa detraibile è 96.000 x 2?

R. Condizione per accedere alla detrazione è che dal titolo dell’intervento risulti che si tratti di ristrutturazione, come definita dall’art. 3, comma 1, lettera d), D.P.R. 380/2001, e non di nuova costruzione. Ricordiamo peraltro che l’agenzia delle Entrate ha precisato che in caso di ristrutturazione senza demolizione, la parte di spese relativa all’eventuale ampliamento non dà diritto alla detrazione, mentre se viene effettuato la demolizione e ricostruzione, anche l’eventuale ampliamento può beneficiare del sismabonus al 110% (Risp. n. 12 e n. 175 del 2021). Quanto al limite di spesa esso è determinato sulla base della situazione anteriore ai lavori, e pertanto si calcola con riferimento al numero di 2 unità, a condizione altresì che l’unità abitativa risultante al termine dei lavori non sia classificabile in categoria A/1 o A/8. Dal testo del quesito – in cui si parla di sismabonus – non si comprende tuttavia di che tipo di lavori si tratti, o meglio quali siano gli interventi antisismici programmati necessari per essere ammessi al superbonus al 110%.. Resta inteso che per tali interventi antisismici devono sussistere tutti i presupposti (soggettivo, oggettivo, di ubicazione in zrs 1,2, o 3, temporale) e che siano osservati tutti gli adempimenti (asseverazioni, ecc.) richiesti dalla norma.

D. Mi risulta che siano previsti specifici massimali di spesa per taluni immobili di ONLUS ed enti assistenziali. Quali sono in dettaglio e come si calcolano?

R. I massimali di spesa ordinari possono risultare del tutto insufficienti per alcune unità di grandi dimensioni, come nel caso degli edifici in cat. B/1 (collegi, conventi, seminari ecc.) o B/2 e D/4, relative ad ospedali e case di cura. Per gli interventi sismabonus, ordinari ed al 110%, la detrazione spetta, di norma, su di un limite di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Va poi considerato l’ambito soggettivo cui si applica l’agevolazione; la detrazione superbonus spetta, dal punto di vista soggettivo a condominii, persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione, ad Onlus, ad IACP e cooperative di abitazione ecc. La norma cui fa cenno il quesito è il comma 10-bis dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020, che prevede un limite di spesa più elevato per gli interventi superbonus (eco, sisma ed altri interventi). La norma è riservata ai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), cioè ad Onlus, OdV ed APS, iscritti nei rispettivi registri, e che siano in possesso dei seguenti requisiti:

 a) svolgano attività di pre­­sta­zione di servizi socio-sani­tari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Ammini­strazione non percepiscano alcun com­penso o indennità di carica;

 b) siano in possesso di immobili rientranti nelle cate­gorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda pro­prietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di como­dato d'uso gratuito è idoneo al­l'ac­cesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione.

L’agevolazione, dunque, si applica ad edifici accatastati in categoria B/1, B/2 e D/4. Per tali soggetti il limite di spesa ammesso alle detrazioni – es. 96.000 euro per unità per gli interventi antisismici – è mol­ti­plicato per il rapporto tra la su­perficie complessiva del­l'im­­mo­bi­le oggetto degli inter­venti … di migliora­mento o di ade­gua­mento anti­sismico … , e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come rica­­vabile dal Rapporto Immo­bi­lia­­re pubblicato dall'Osserva­to­rio del Mercato Immobiliare del­l'A­gen­­zia delle Entrate ai sensi del­l'art. 120-sexiesdecies del D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385. L’OMI riporta nel suo Rapporto annuale una serie di tabelle con i dati distinti per area geografica, per città capoluogo e non capoluogo ecc.; sulla base dell’ultimo rapporto diffuso la superficie media nazionale sarebbe pari a 107,5 mq. Utilizziamo l’espressione “sarebbe” perché non risulta che l’Agenzia abbia specificato a quale Rapporto fare esattamente riferimento (ad es. l’ultimo disponibile, quello del 2021 relativo al 2020) né a quali dati (ad es. la suddetta superficie si riferisce alle unità compravendute), se nazionali o territoriali (con oscillazioni significative). In linea di principio il criterio è quello per cui se la superficie dell’edificio corrisponde ad un multiplo (es. 10 volte) della superficie media di un’unità abitativa, il plafond di spesa è moltiplicato in pari misura. È come dire che l’edificio, se fosse un edificio condominiale, sarebbe composto da 10 appartamenti. Ciò premesso, si ricorda che il termine di validità del superbonus per i soggetti di cui alla lettera d-bis) del comma 9 è quello del 31 dicembre 2025, con la detrazione del 110% destinata a ridursi al 70% per le spese sostenute nel 2024 ed al 65% per quelle sostenute nel 2025. Si segnala peraltro che la norma di legge fa tuttora riferimento all’iscrizione nei distinti registri delle Onlus, delle OdV e delle APS, mentre, come è noto agli operatori del settore, per tali enti è in corso il passaggio, con tempistiche differenti, al nuovo Registro Unico Nazionale degli enti del Terzo Settore (in sigla “RUNTS”) ed è pertanto necessario seguire l’evoluzione normativa. Da ultimo è opportuno ricordare che la disposizione sui limiti di spesa maggiorati si applica a tutti gli interventi Superbonus ma è prevista per gli interventi ammessi ai bonus ordinari.

D. Nel caso di demolizione di un fabbricato in muratura formato da 5 unità immobiliari per la realizzazione di un nuovo fabbricato in legno delle stesse forme e dimensioni e con lo stesso numero di ui., nei costi della detrazione oltre alla demolizione e ricostruzione possono rientrare anche tutte le divisioni interne, i pavimenti, i rivestimenti, i sanitari, gli impianti elettrici e idraulici ecc.? Allo stato attuale il fabbricato non è collabente, è un fabbricato in muratura di pietrame mista con solai da consolidare.

R. In primo luogo è doveroso ricordare – poiché il quesito non ne parla – che la detrazione del superbonus è riconosciuta se vengono eseguiti interventi di efficientamento energetico (che portino al miglioramento di almeno due classi energetiche) e/o interventi di natura antisismica. Ciò premesso, è stato affermato nella circ. n. 30/E del 2020 che “quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite massimo di spesa ammesso al Superbonus pari a 96.000 euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato (cfr. circolare n. 24/E del 2020).”

10. INTERVENTI TRAINATI

D. Come opera la detrazione per l’eliminazione delle barriere architettoniche trainata da interventi antisismici?

R. Con una modifica all’art. 119, D.L. n. 34/2020, il D.L. n. 77/2021 ha previsto l’applicazione dell’aliquota del 110% anche agli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche previsti dall'art. 16-bis, comma 1, lettera e), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sismabonus. In tal modo viene equiparata ai fini del sismabonus la precedente agevolazione riconosciuta per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche effettuati congiuntamente agli interventi trainanti ecobonus. Naturalmente è previsto che la detrazione sia utilizzata una sola volta, cioè congiuntamente solo ad interventi ecobonus o solo ad interventi sismabonus. Come già chiarito ai fini ecobonus, si tratta, in particolare, degli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ed anche se effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni. In una risp. ad interrogazione parlamentare è stato precisato che “la presenza, nell'edificio oggetto degli interventi, di «persone di età superiore a sessantacinque anni», sia, in ogni caso, irrilevante ai fini dell'applicazione del beneficio, atteso che, come ribadito con la circolare dell'Agenzia delle entrate n. 19/E dell'8 luglio 2020, la detrazione di cui al citato articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Tuir spetta per le spese sostenute per gli interventi che presentano le caratteristiche previste dalla specifica normativa di settore applicabile ai fini dell'eliminazione delle barriere architettoniche, anche in assenza di disabili nell'unità immobiliare o nell'edificio oggetto degli interventi. La predetta detrazione spetta, in sostanza, qualora l'intervento presenti le caratteristiche di cui al citato decreto ministeriale, a prescindere dalla sussistenza di ulteriori requisiti, quali, tra gli altri, la presenza nell'immobile o nell'edificio di persone di età superiore a sessantacinque anni. Il medesimo principio è applicabile anche ai fini del Superbonus, stante l'esplicito richiamo nell'articolo 119, comma 2, del decreto-legge n. 34 del 2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 77 del 2020, agli interventi di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Tuir.” La stessa Agenzia delle entrate ha riconosciuto anche per dette spese la possibilità di fruire delle opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito. Per quanto riguarda il limite di spesa, riteniamo, tuttavia, che esso sia compreso nel medesimo limite di 96.000 euro per ciascuna unità, essendo sia gli interventi sismabonus che gli interventi sulle barriere architettoniche riconducibili al medesimo art. 16-bis del TUIR.

D. Nel nostro edificio è in programma l’installazione di un impianto fotovoltaico, beneficiando del superbonus, in quanto trainato da intervento antisismico. Quali sono, ai fini della detrazione, i principali adempimenti relativi alla realizzazione di un impianto fotovoltaico trainato da un intervento sismico?

R. La realizzazione di un impianto fotovoltaico costituisce uno degli interventi che può essere ammesso al superbonus quale intervento trainato, cioè eseguito congiuntamente, ad un intervento trainante antisismico. In base al comma 5 dell’art. 119, D.L. n. 34/20202 la detrazione spetta per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell’art. 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, ovvero di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici. In base al successivo comma 7 la detrazione spetta a condizione che sia ceduta in favore del Gestore dei servizi energetici (Gse) l'energia non autoconsumata in sito ovvero non condivisa per l'autoconsumo. Le condizioni e le modalità di perfezionamento del contratto sono state esaminate dall’Agenzia delle Entrate con la risp. ad interpello n. 57 del 31 gennaio 2022. Ai fini della spettanza delle detrazioni devono naturalmente sussistere i requisiti soggettivi, oggettivi, di ubicazione dell’edificio, e temporali per poter beneficiare della detrazione superbonus. Il riconoscimento della detrazione Superbonus è subordinato alla acquisizione dell’asseverazione da parte del tecnico abilitato; nel caso del Sismabonus gli adempimenti sono quelli previsti dal D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, come integrato da ultimo dal D.M. 6 agosto 2020 n. 329. Per quanto concerne gli adempimenti relativi all’impianto fotovoltaico, osserviamo che nelle istruzioni al modello di comunicazione delle opzioni (approvato con il Provv. Ag. Entrate 3 febbraio 2022) viene esaminato il caso di installazione di impianto fotovoltaico (cod. 19 della tabella degli interventi) con la seguente precisazione: “Nel caso in cui sia stata barrata la casella “Superbonus” …. per gli interventi trainati n. 19, 20 e 28, la compilazione della sezione “ASSEVERAZIONE EFFICIENZA ENERGETICA” è facoltativa (se l’intervento trainante è di tipo “Sismabonus”). Resta confermata la necessità del visto di conformità.”. Si ritiene che la precisazione sia valida anche se il contribuente non intende avvalersi di una delle opzioni (della cessione del credito o dello sconto in fattura) ma beneficiare della detrazione in dichiarazione; si precisa peraltro che ai fini del Superbonus il visto di conformità è richiesto anche in caso di detrazione in dichiarazione. Riteniamo pertanto che in tal caso la spesa relativa all’impianto fotovoltaico debba essere asseverata dal tecnico abilitato per il sismabonus. Infine, l’art. 16, comma 2-bis, D.L. n. 63/2013, prevede la comunicazione ad ENEA per gli interventi del medesimo articolo, con utilizzazione del modello presente nel portale bonus casa del sito detrazioni fiscali ENEA. Per completezza si segnala che secondo l’Agenzia “conformemente all’avviso espresso dal Ministero dello sviluppo economico … la mancata o tardiva trasmissione delle informazioni di cui al citato art. 16, comma 2-bis, del D.L. n. 63 del 2013 non comporta la perdita del diritto alle detrazioni attualmente disciplinate dal medesimo art. 16” (Ris. 18 aprile 2019, n. 46).

11. OPZIONI, ADEMPIMENTI E SAL

D. In relazione a quanto asserito dall'AdE nella risposta all'interpello n. 538 del 09/11/2020, e cioè che i SAL (min. 30%) devono essere calcolati "facendo riferimento all'ammontare complessivo delle spese riferite all'intero intervento… stimato in fase di progetto", a cosa si potrebbe andare incontro qualora a fine lavori detto importo complessivo dovesse invece risultare maggiore (per i più svariati motivi: da varianti in corso d'opera, incremento degli interventi, errori computazionali, etc… ), diciamo del 10/15%, rispetto a quanto inizialmente stimato in fase di progetto e, conseguentemente, gli importi dei precedenti SAL dovessero pertanto risultare inferiori al 30% previsto per legge?

R. La questione proposta dal quesito non risulta essere stata espressamente trattata dall’Agenzia delle Entrate. La risposta all’interpello n. 538 si riferisce ad un quesito di un contribuente che riteneva che il SAL dovesse essere calcolato sul massimale di spesa detraibile, cioè sul limite di 96.000 euro, anche se l’importo della spesa prevista era superiore a detto limite. L’Agenzia ha dichiarato che il criterio proposto dal contribuente non è corretto; ha osservato invece che il modello All. 1 relativo ai SAL per il sismabonus prevede l’indicazione dell’ammontare stimato in fase di progetto e sulla base di quello va asseverato il raggiungimento di almeno il 30% dell’importo come sopra indicato. D’altra parte non sarebbe possibile calcolare a priori un SAL di almeno il 30% dell’intervento, senza disporre del dato a consuntivo. Rileviamo tuttavia che eventuali maggiori costi di entità significativa dovranno comunque essere giustificati dai professionisti incaricati in sede di asseverazione di fine lavori, asseverazione assistita da assicurazione professionale, in cui essi devono attestare la congruità delle spese; con ciò vogliamo dire che le cause dei maggiori costi di intervento rispetto a quanto indicato nel progetto iniziale dovranno essere attentamente valutate dai professionisti.

D. In un cantiere sono svolti lavori, sia antisismici che di efficienza energetica, che beneficiano del superbonus. Ai fini dell’emissione del SAL del 30% i lavori devono essere considerati globalmente o separatamente tra interventi ecobonus e sismabonus?

R. La questione è delicata. Osserviamo che le due agevolazioni ecobonus 110% e sismabonus 110% sono agevolazioni separate, nel senso che per ciascuna di esse è prevista una specifica disciplina in tema di asseverazioni ed anche diversi possono essere i professionisti tenuti agli adempimenti, con propria assicurazione ecc. La stessa modulistica relativa agli stati di avanzamento è predisposta per asseverare uno stato di avanzamento rispetto al lavoro stimato in fase di progetto (allegato 1 rimanda idealmente all’allegato B, così come la asseverazione per SAL ecobonus fa rinvio alla relazione tecnica). Infine, è rilasciato uno specifico codice identificativo dell’asseverazione, separatamente per interventi ecobonus rispetto ad interventi antisismici. D’altra parte, sarebbe incoerente ed illogico che un professionista “sismabonus” rilasciasse asseverazioni relative ad interventi “ecobonus” e viceversa. Per tutti questi motivi siamo del parere che il SAL vada considerato separatamente tra interventi ecobonus e sismabonus, facendo riferimento, ciascun intervento, all’ammontare di spesa stimata nel relativo progetto. Successivamente alla pubblicazione della risposta tale interpretazione è stata confermata dalla DRE Veneto con Risp. ad interpello n. 907/1595 del 25 giugno 2021 e dall’Ag. Entrate con Risp. n. 53 del 27 gennaio 2022.

D. Si chiede se, nel caso del sismabonus per acquisto di case antisismiche, l'asseverazione di congruità dei prezzi debba riferirsi unicamente ai costi sostenuti dall'impresa costruttrice dell'edificio, considerato che l’agevolazione è commisurata al prezzo di acquisto risultante dal rogito.

R. Il quesito deriva dalla peculiarità del bonus acquisto case antisismiche, per cui l’intervento è effettuato da un soggetto (impresa di costruzione o ristrutturazione) ed il beneficio è fruito da un altro soggetto, cioè l’acquirente (PF, al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione nel caso superbonus, ecc.). Per tutti gli altri bonus per i quali è previsto, il giudizio sulla congruità è finalizzato ad evitare la fruizione di un beneficio in misura superiore a quella spettante, nel caso cioè in cui le spese degli interventi siano superiori ai prezzi congrui. Ci si domanda quindi quale sia, nel caso in esame, la voce di spesa da sottoporre a giudizio di congruità. Al quesito ha dato risposta l’Agenzia delle entrate con Risp. n. 190 del 17 marzo 2021 ove si afferma che “l'agevolazione di cui al comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 è commisurata al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall'impresa in relazione agli interventi agevolati. Pertanto, si ritiene che, nel caso di specie non vada attestata ai fini del Superbonus nonché dell'opzione di cui al citato articolo 121 la «corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati».” Sul punto è intervenuta anche la Commissione Consultiva per il Monitoraggio dell’applicazione del D.M. n. 58/2017, con le risposte n. 3/2021 ai quesiti esaminati nel mese di marzo 2021. In particolare, è stato chiesto se, data la peculiarità dell’agevolazione (bonus commisurato ad euro 96.000, a prescindere dalla spesa dell’intervento), è corretto ritenere che non sia necessario compilare la sezione recante la dichiarazione di congruità della spesa sulla base del costo complessivo dell’intervento. Al riguardo la Commissione afferma di ritenere corretto quanto sostenuto nel quesito, e cioè che non sia necessario redigere il computo metrico estimativo dei lavori e non debba essere compilata la sezione del modulo che richiede l’indicazione del costo complessivo dell’intervento. Infine, l’Agenzia delle entrate ha confermato con Circ. n. 16/E del 29 novembre 2021, quindi con valenza generale, quanto già affermato con singole risposte ad interpello, e cioè che l’attestazione di congruità non va rilasciata con riferimento all’acquisto di case antisismiche.

D. In conseguenza delle numerose novità intervenute negli ultimi mesi, quale è la situazione riguardo alle asseverazioni della congruità della spesa?

R. Le disposizioni in materia sono numerose ed articolate, e ci limitiamo, naturalmente, a quanto previsto per il sismabonus sia ordinario che nella versione superbonus. L’obbligo di asseverazione (o attestazione) della congruità delle spese sostenute risulta disposto sin dall’origine per il super-sismabonus (art. 119, comma 13, lett. b, D.L. n. 34/2020), pertanto sia nel caso in cui il contribuente effettui la detrazione della spesa in dichiarazione dei redditi, che nel caso in cui eserciti una delle opzioni, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. Inoltre, per quanto riguarda il superbonus, con il comma 11 del citato art. 119 è stato introdotto l’obbligo di acquisizione del visto di conformità, non solo in caso di opzione, ma anche in caso di utilizzazione della detrazione in dichiarazione dei redditi (salvi taluni casi, quali quello dichiarazione precompilata o di assistenza fiscale prestata dal sostituto di imposta); il nuovo obbligo di visto si applica con riferimento alle fatture emesse ed ai pagamenti intervenuti a decorrere dal 12 novembre 2021. Altra novità riguarda l’estensione dell’obbligo di attestazione della congruità della spesa in caso di opzione, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, anche con riferimento ai bonus diversi dal superbonus e, quindi, per quanto di interesse, anche per il sismabonus ordinario (art. 121, comma 1-ter, D.L. n. 34/2020). Non sussiste invece obbligo di attestazione di congruità della spesa con sismabonus ordinario, nel caso di utilizzazione della detrazione in dichiarazione. Resta confermata l’esclusione da attestazione di congruità per l’acquisto di case antisismiche (vd. Circ. n. 16/E citata in altra faq di questa rubrica). Si segnala infine che sono previste talune semplificazioni negli adempimenti (del visto e dell’asseverazione di congruità) per interventi classificati come edilizia libera o per interventi di importo complessivo fino a 10.000 euro; tuttavia, tale semplificazione, non ammessa per il superbonus né per il bonus facciate, sembra di difficile applicazione anche per i casi di sismabonus ordinario (maggiori dettagli sono riportati nella circ. ag. Entrate n. 19/E del 27 maggio 2022).

12. POLIZZA ASSICURATIVA DEL PROFESSIONISTA “ASSEVERATORE”

D. È richiesta apposita polizza assicurativa dedicata e specifica solo per i lavori relativi al sismabonus 110 o è sufficiente la polizza RC generica che si deve già stipulare per esercitare la professione?

R. Il criterio base, a seguito delle modifiche apportate al comma 14 dell’art. 119, dall’art. 28-bis, D.L. 27 gennaio 2022, n. 4, è quello per cui i soggetti che rilasciano asseverazioni ed attestazioni devono stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile, per ogni intervento comportante attestazioni o asseverazioni, con massimale pari agli importi dell'intervento oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni. Il medesimo comma 14 dell’art. 119 prevede sia la stipula di una polizza dedicata che l’integrazione della polizza già sottoscritta dal professionista. Dispone al riguardo la norma che:

- l’obbligo di sottoscrizione della polizza si considera rispettato qualora i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni abbiano già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti da attività professionale ai sensi dell’art. 5 del D.P.R. 7 agosto 2012, n. 137, purché questa: a) non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione; b) preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione di cui al presente comma, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario; c) garantisca, se in operatività di claims made, un’ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch’essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti;

- in alternativa il professionista può optare per una polizza dedicata alle attività di cui all’art. 119, con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile eventualmente già sottoscritta in precedenza dal professionista.

Al riguardo si raccomanda una particolare attenzione nell’esaminare e comprendere le clausole delle polizze regolate dal criterio del “claims made”. Considerata la natura tecnica della disposizione, si riporta, per maggior chiarezza, quanto indicato nella circ. Ag. Entrate n. 19/E del 27 maggio 2022, con riguardo alle attestazioni e asseverazioni sottoscritte dal 26 febbraio 2022: “Ne deriva che il professionista può, in alternativa, stipulare un contratto di assicurazione:

• per ogni intervento comportante attestazioni o asseverazioni, con massimale pari agli importi dell’intervento oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni (polizza single project);

• per la responsabilità civile che preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro specificamente destinato al rilascio delle asseverazioni o attestazioni, da integrare a cura del professionista qualora non risulti capiente rispetto al valore degli interventi sottostanti alle asseverazioni e attestazioni rilasciate (polizza multiprogetto o a consumo);

• specifico, ossia dedicato alla sottoscrizione di asseverazioni o attestazioni relative agli interventi rientranti nel Superbonus, con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro (polizza multiprogetto o a consumo).”

 D. Domando se nel caso di sisma bonus anche i collaudatori devono munirsi di polizza assicurativa?

R. L’art. 119, comma 13, lettera b), D.L. n. 34/2020 prevede che per gli interventi sismabonus 110%, l'efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I soggetti che rilasciano attestazioni ed asseverazioni sono tenuti alla stipula della polizza prevista dal comma 14. La modulistica sismabonus riservata al collaudatore statico (all. b-2) prevede che egli rilasci l’attestazione di essere in possesso della predetta polizza.

13. DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

D. In merito alla demolizione e ricostruzione e relativa riqualificazione energetica di un vecchio fabbricato residenziale, a seguito della conversione in Legge del c.d. D.L. "Semplificazioni", si possono applicare i bonus del 110% anche agli aumenti di volume, ivi previsti dall'art 10, oppure solo sulla volumetria preesistente?

R. L’art. 10 del D.L. n. 76/2020 ha notevolmente ampliato l’ambito degli interventi di demolizione e ricostruzione che rientrano nella nozione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La norma ammette anche diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, e precisa che “L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.” Pertanto, a condizione che il titolo abilitativo contenga la qualificazione di “ristrutturazione edilizia” e non invece quella di nuova costruzione, spetta il superbonus anche in caso di aumento di volume, fermi restando, naturalmente tutti gli altri requisiti (soggettivo, oggettivo, temporale) e l’osservanza degli adempimenti. Si segnala al riguardo la Risp. ad interpello n. 12 del 7 gennaio 2021 nella quale l’Agenzia illustra la distinzione tra:

a) ristrutturazione con ampliamento senza demolizione, nel qual caso la detrazione spetta solo per la parte preesistente e non per l’ampliamento;

b) demolizione con ricostruzione, che dà diritto alla detrazione anche in caso di incremento volumetrico, se consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali. Su quest’ultima fattispecie si segnala anche la Risp. ad interpello n. 175 del 16 marzo 2021. L’Agenzia, si è occupata ancora della questione con la risp. interpello n. 513 del 27 luglio 2021, ove si richiama la nota del 2 febbraio 2021 prot. n. 1156, della Commissione monitoraggio Sismabonus, presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, nella quale è stato chiarito che sono ammesse alla detrazione Supersismabonus (cioè al Sismabonus al 110%) anche le spese relative ad incremento di volume, a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione. Con l’occasione è stato precisato che a differenza del "Supersismabonus" la detrazione fiscale legata al "Super ecobonus" non si applica alla parte eccedente il volume ante operam, cioè non spetta per gli ampliamenti.

D. Devo effettuare il progetto strutturale per alcuni interventi locali in un edificio esistente. La costruzione attualmente è a destinazione d'uso abitativa a piano terra e commerciale al piano primo. A fine lavori risulterà tutta a destinazione d'uso abitativa. È ammissibile l'accesso alle detrazioni fiscali del 110% per interventi di tipo strutturale.

R. Trattasi di un edificio composto da due unità, una abitativa ed una commerciale, sul quale saranno effettuati lavori di ristrutturazione (ma senza demolizione e ricostruzione), al termine dei quali risulterà tutto a destinazione abitativa. In materia di superbonus l’Agenzia delle entrate ha affermato che: “Sia gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico che quelli finalizzati al risparmio energetico devono essere realizzati, ai fini delle detrazioni rispettivamente spettanti, su "edifici esistenti", essendo esclusi dal beneficio i fabbricati di nuova costruzione. Pertanto, è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l'opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (cfr. art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione (cfr. art. 3, comma 1, lett. e), del D.P.R. n. 380 del 2001).” (Risp. n. 419 del 29.09.2020). La detrazione quindi spetta per la parte esistente ma non su eventuali ampliamenti. A ciò va aggiunto che dal medesimo titolo deve risultare il cambio di destinazione d’uso da commerciale ad abitativo e che, al termine dei lavori l’unità abitativa non rientri in una delle categorie catastali escluse (Risp. n. 538 del 9.11.2020); in sintesi l’unità non deve essere in cat. A/1 o A/8; tralasciando la cat. A/9 non aperta al pubblico. Sulla base di tali premesse, deve ritenersi applicabile la detrazione al 110% nei limiti suddetti. Ai fini del plafond di spesa deve farsi riferimento al numero delle unità esistenti prima dell’intervento, e quindi a due unità. Resta fermo che devono sussistere tutti gli altri requisiti soggettivi (persona fisica per unità possedute al di fuori dell’esercizio di impresa arte e professione), oggettivi (unità ubicata in zrs 1, 2 o 3) e temporali e devono essere osservati i relativi adempimenti (asseverazioni, ecc.).

14. CONDOMINIO

D. Qual è il punto della situazione sulle assemblee condominiali in videoconferenza?

R. Con il D.L. n. 104/2020 è stata prevista la possibilità di tenere l’assemblea in videoconferenza, anche se non prevista dal regolamento condominiale. Con la modifica apportata dal D.L. n. 125/2020 è previsto che debba essere acquisito il consenso, non più della totalità, ma della maggioranza dei condòmini allo svolgimento della c.d. teleassemblea. Naturalmente è fondamentale acquisire in modo documentato la prova del consenso della maggioranza dei condomini (es. in forma scritta a fronte di specifica richiesta). Peraltro, a prescindere dalla richiesta di teleassemblea fatta dalla maggioranza dei condòmini, non sono cambiati i quorum necessari per costituire validamente l’assemblea e deliberare correttamente (numero di partecipanti e millesimi di valore dell’edificio), così come resta tuttora incerta, ad esempio, la modalità con cui ricevere deleghe per la teleassemblea. Considerata inoltre la complessità delle delibere aventi ad oggetto il superbonus è opportuno preparare adeguatamente e correttamente un’eventuale assemblea in videoconferenza, per non esporre delibere e spese così importanti a future contestazioni da parte di altri condòmini o delle autorità (Mise, Agenzia delle Entrate, ecc.).