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Rubrica Detrazioni Fiscali: Da Asseverazione ad Unico Proprietario - Le Risposte dell’Agenzia

Luglio 16, 2020 - 10:00 da ISI
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L’Agenzia delle Entrate prosegue nella sua incessante attività ad risposta di interpelli in materia di bonus fiscali, relativi a casi concreti sottoposti dai contribuenti.


Sarebbe anzi utile che tali risposte venissero raccolte in forma sistematica nella circolare emessa annualmente ai fini della dichiarazione dei redditi. Nel frattempo riteniamo utile segnalare alcuni argomenti tra quelli trattati dall’Agenzia.
 
Unico proprietario - Un aspetto degno di attenzione riguarda il caso di interventi realizzati su edifici costituiti da più unità e posseduti da un unico proprietario.  Vale a dire quei lavori relativi alle parti comuni di edifici condominiali, nei quali tuttavia manca la pluralità dei condòmini, essendo posseduti da un unico proprietario.
 
Ci eravamo posti il problema anche ai fini dell’applicazione del superbonus (eco e sismabonus) al 110%, ricordando che in precedenza, con riferimento ai lavori di “ristrutturazione” relativi alle parti comuni dell’edificio, era stato ammesso al beneficio anche il singolo proprietario, pur non sussistendo un condominio (mancanza di almeno due proprietari), sulla base della considerazione che la nozione di «parti comuni di edificio residenziale di cui all'art. 1117» del codice civile, vada considerata in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.
 
Ebbene, tale principio è stato ripetutamente confermato in varie recenti risposte ad interpelli; ad esempio con risp. n. 137 del 22 maggio 2020, affermando in particolare: “Al riguardo, da ultimo con la citata circolare n. 13/E del 2019 è stato, altresì confermato che qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
La locuzione "parti comuni", quindi, pur non presupponendo l'esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome. Nel caso, ad esempio di un edificio costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono, dunque, ravvisabili elementi dell'edificio qualificabili come "parti comuni".”.
 
Il chiarimento era stato sollecitato con riferimento al bonus congiunto sismabonus – ecobonus di cui all’art. 14, comma 2.quater.1, D.L. n. 63/2013, al fine di poter fruire della specifica detrazione, riservata appunto ad interventi sulle parti comuni di edifici condominiali. Il principio è stato ribadito, ad esempio, anche nelle Risposte nn. 138 e 139 del 22 maggio 2020 e n. 175 del 10 giugno 2020 (quest’ultima specifica sul sismabonus).
 
Asseverazione per acquisto case antisismiche - In un precedente intervento (3 marzo 2020) relativo al c.d. bonus acquisti case antisismiche (art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013), esteso a decorrere dal 1° maggio 2019 ai comuni ricadenti nelle zone a rischio sismico 2 e 3, avevamo fatto cenno alla problematica relativa al mancato deposito dell’asseverazione unitamente al titolo abilitativo, non essendo previsto il beneficio nelle zone 2 e 3 alla data di presentazione del progetto.  In quella sede, richiamando anche altri esperti del settore, auspicavamo un chiarimento sul punto.
 
Con due risposte – la n. 194 e la n. 195 del 30 giugno 2020 – l’Agenzia ha risolto positivamente la questione. Ha richiamato la nota n. 4260 del 5 giugno 2020 del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici secondo cui il comma 1- septies) dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, come modificato dall'art. 8 del D.L. n. 34 del 30 aprile 2019 "tenuto conto della circostanza che l'estensione alle zone 2 e 3 è intervenuta successivamente al DM n. 58/2017, ha inteso concedere la possibilità che i benefici fiscali previsti dal sismabonus, nel caso di imprese che, ai fini della successiva alienazione, avessero realizzato, dopo il 1° gennaio 2017, delle ristrutturazioni o ricostruzioni, mediante demolizione, di immobili - con documentato miglioramento sismico di una o più classi - siano estesi agli acquirenti delle predette unità immobiliari".
 
Sulla base di quanto chiarito l’Agenzia afferma che “nel caso in esame, l'ottenimento dei benefici fiscali di cui all'art. 16, comma 1-septies, spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, anche se l'asseverazione di cui all'articolo 3 del D.M. n. 58 del 2017 non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo. Tuttavia la richiamata asseverazione deve essere presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito.”.
 
L’intervento merita particolare apprezzamento, anche perché l’incertezza rischiava di lasciare in un “limbo” investimenti fatti dalle imprese ed acquirenti pur interessati all’acquisto.
 
Si coglie l’occasione per sollecitare un altro chiarimento. Il D.M. n. 58 del 28 febbraio 2017, all’art. 3, comma 3, nel testo originario, prevede che l’asseverazione sia allegata sin dal momenti di presentazione del titolo abilitativo; peraltro l’art. 3, comma 3, del citato D.M. n. 58 è stato recentemente modificato dal D.M. n. 24 del 9 gennaio 2020, precisando che il progetto e l’asseverazione devono essere allegati alla Scia o al PdC “al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’art. 5 del citato D.P.R. n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori”. Sarebbe interessante avere un’interpretazione ufficiale al riguardo, soprattutto con riguardo all’espressione “e comunque prima dell’inizio dei lavori”.
 
Unità collabenti - Con Ris. n. 34 /E del 27 aprile 2018 l’Agenzia si era espressa favorevolmente circa la spettanza del sismabonus per l’intervento di demolizione e fedele ricostruzione, con riduzione di due classi di rischio sismico, di unità immobiliare attualmente censita nella categoria catastale F/2 (unità collabenti), in quanto danneggiata da un evento sismico. Al riguardo ha precisato che “Nel caso in esame, pertanto, riguardante un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio collabente, ai fini della applicazione della detrazione è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione  del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.”.
 
Si segnala ora la già citata Risp. n. 138 del 22 maggio 2020 perché tratta il caso in cui il contribuente intende eseguire sia interventi antisismici sia interventi di riqualificazione energetica, accedendo al bonus congiunto di cui all’art. 14, comma 2.quater.1, D.L. n. 63/2013, nel limite di euro 136.000 moltiplicato per il numero di unità esistenti anteriormente ai lavori. Al riguardo l’Agenzia, confermando quanto già detto con la ris. n. 34/E del 2018 per la parte “sismabonus”, aggiunge che: “Nella sopra richiamata circolare n. 13/E del 2019 è stato, inoltre, ribadito che l'esistenza dell'edificio è riconosciuta anche se lo stesso è classificato nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti") in quanto, pur trattandosi di categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, ciò non esclude che lo stesso possa essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente.   Anche per le unità collabenti deve essere dimostrabile che l'edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle  caratteristiche tecniche previste dal D.Lgs. n. 311 del 2006 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. ………. Sarà necessario, in particolare, che l'immobile oggetto degli interventi sia dotato, negli ambienti in cui si realizzano gli interventi agevolabili, di impianto di riscaldamento e che risulti classificato "unità collabente" e, dunque, iscritto nel Catasto fabbricati alla data di richiesta del titolo abilitativo dal quale deve, inoltre, risultare che l'intervento sia di recupero del patrimonio edilizio” e non di nuova costruzione.
 
Il chiarimento sembra di particolare interesse anche alla luce della recente Ris. n. 34/E del 25 giugno 2020, con la quale l’Agenzia ha dichiarato superate precedenti interpretazioni (es. la Ris. n. 340/E del 2008) che escludeva dai benefici ecobonus le società di gestione immobiliare per immobili non strumentali, con ciò aprendo la strada, anche per esse, alla possibilità di avvalersi del bonus congiunto ecobonus – sismabonus.
 
 


 

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