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Rubrica Detrazioni Fiscali: Saldi e acconti per acquisto di case antisimiche

Aprile 18, 2020 - 14:14 da ISI
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L’agevolazione nota come “sismabonus-acquisti” o bonus per acquisto di case antisismiche suscita un continuo interesse, a giudicare dai quesiti pervenuti. La pubblicazione della Risp. Ag. Entrate n. 5 del 16 gennaio 2020 consente una ricognizione della agevolazione in oggetto, soffermandosi su alcuni aspetti di particolare interesse.


L’art. 16, comma 1-septies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, prevede che per gli interventi di cui al comma 1-quater - cioè quelli da cui derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore, ovvero a due classi di rischio sismico inferiore - realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, sempreché le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
 
Non ci soffermiamo in questa sede a parlare della cessione del credito, tuttora ammessa, né del c.d. sconto in fattura attualmente soppresso.
 
La misura della detrazione, del 75 o dell’85 per cento dipende dalla riduzione del rischio sismico conseguito, quale risulta, dall’asseverazione presentata insieme alla Scia od al permesso di costruire, e comunque prima dell’inizio dei lavori, e dalla attestazione presentata alla fine dei lavori.
 
Inoltre, qualora dagli interventi in oggetto risultino più unità immobiliari, anche in numero superiore all’originaria consistenza, la detrazione spetta a ciascun acquirente, ed è calcolata nella misura del 75 o dell’85 per cento calcolata sul prezzo della singola unità immobiliare, come sopra indicato.
 
Ciò premesso, la predetta Risp. n. 5 ricorda che la detrazione spetta a condizione che i lavori siano conclusi, e che la cessione sia effettuata entro i 18 mesi dalla predetta data. D’altra parte è stato chiarito che, se da un lato è richiesta l’ ultimazione dell’intera costruzione, dall’altro lato l’agevolazione spetta per ciascuna unità venduta entro i 18 mesi, senza necessità che siano vendute nei termini tutte le unità di cui si compone l’edificio ricostruito.
 
Per quanto riguarda i versamenti, per i quali non è necessario il bonifico parlante ma è pur sempre obbligatoria una modalità tracciata di versamento, è stato chiarito, con la citata Risp. n. 5 – che è “possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione, tuttavia, che il preliminare di vendita dell'immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione.”.
 
Prosegue la Risp. n. 5 osservando che, essendo necessario rispettare anche il requisito della ultimazione dei lavori dell'intero fabbricato, la detrazione potrà essere fruita dall'acquirente solo a partire dall'anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati.
 
Inoltre, viene chiarito che: “se a ultimazione dei lavori, gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito.”
 
In altri termini, pare di capire che se il rogito (entro i 18 mesi) avviene in un anno successivo a quello di ultimazione, le somme versate posso essere detratte nell’anno di pagamento o nell’anno del rogito. E’ sottinteso, a nostro parere, che per le somme pagate in acconto, la definitiva spettanza della detrazione è subordinata al fatto che si effettui la compravendita mediante rogito, nei termini di legge.
 
La predetta Risposta richiama per analogia la detrazione di cui all'art. 16-bis, comma 3, del TUIR, spettante agli acquirenti di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.
 
E quindi dobbiamo ritenere applicabile anche quanto indicato nella risposta n. 5-12157 del 14 settembre 2017 con riferimento a tale detrazione, secondo cui : “è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l'intero fabbricato ma, in tal caso, la detrazione può essere fruita solo dall'anno di imposta in cui i lavori sull'intero fabbricato siano stati ultimati.”.
 
Sintetizzando, in forma di prospetto, si può ritenere, con un esempio, che:
- Ultimazione anno 2020 – spesa anno 2020 – detrazione anno 2020
- Ultimazione anno 2020 – spesa anno 2021 – detrazione anno 2021
- Ultimazione anno 2021 – spesa anno 2020 – detrazione anno 2021
- Ultimazione anno 2021 – spesa anno 2021 – detrazione anno 2021
 
Le considerazioni che precedono suggeriscono un altro interrogativo, vale a dire quale evento debba verificarsi entro il 31 dicembre 2021, attuale termine di scadenza, per usufruire della detrazione; se cioè entro il 31 dicembre debba essere ultimata la costruzione, oppure debba essere effettuato il rogito.
 
Sulla base del criterio ordinario, secondo cui le detrazioni si riferiscono alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2021, dobbiamo ritenere che la detrazione spetti a condizione che i pagamenti siano effettuati entro tale data. Segnaliamo, per completezza, che nella citata Risp. n. 5-12157 c’è l’inciso “fermo restando che i lavori di ristrutturazione dell'intero edificio devono essere effettuati entro i termini previsti dalla norma” che sembrerebbe far pensare che sia sufficiente l’ultimazione dei lavori entro il 31 dicembre 2021.
 
Nell’attesa di chiarimenti ufficiali, sarebbe opportuno protrarre al più presto il termine ultimo, al fine di consentire, a chi oggi intraprende lavori di demolizione e ristrutturazione, di poter contare sulla spettanza della detrazione ai futuri acquirenti.
 

 



 

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