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Rubrica Detrazioni Fiscali. Ristrutturazione con Ampliamento.

Dicembre 21, 2019 - 19:40 da ISI
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Stiamo ristrutturando una casa bifamiliare e nel progetto è previsto un rifacimento totale del tetto (legno+ creazione di terrazzo) con un innalzamento della mansarda di 40 cm dovuti al nuovo cordolo. E' possibile rientrare nel sismabonus anche se aumenta il volume dell'abitazione ?


In sintesi il lettore vuole sapere se ed in che misura può beneficiare della detrazione sismabonus.
 
In premessa osserviamo che in mancanza di diversi dati e non avendo conoscenza diretta della situazione , ci limitiamo in questa sede a considerazioni di carattere generale.
 
Ai fini del bonus ristrutturazioni, in risposta ad un interpello ad essa rivolto in materia di piano casa, l’agenzia delle entrate, con Risp. n. 4/E del 4 gennaio 2011, ha  fornito le seguenti indicazioni:
 
- nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente;
- nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”;
- qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione” (cfr Circ. n. 57/E del 1998, Circ. n. 36/E del 2007 e Circ. n. 39/E del 2010). Per una fattispecie simile vedasi anche la Risp. Ag. Entrate n. 150 del 21 maggio 2019.
 
Ai fini ecobonus l’agenzia ha espresso pareri sostanzialmente simili, pur evidenziando talune caratteristiche proprie dell’agevolazione (citate Circ. n. 36/E del 2007 e Circ. n. 39/E del 2010); infatti vi si afferma che:
 
“l’agevolazione non può riguardare gli interventi di riqualificazione energetica globale dell’edificio,  ….  atteso che per tali interventi occorre individuare il fabbisogno di energia primaria annua riferita all’intero edificio, comprensivo, pertanto, anche dell’ampliamento.”.
 
Per quanto concerne infine il sismabonus, non risultano risoluzioni o risposte ad interpelli  all’agenzia delle entrate, espressamente relativi a questo aspetto.
 
Osserviamo che la Guida dell’Agenzia delle Entrate “Sisma bonus – Le detrazioni per gli interventi antisismici” aggiornata a luglio 2019, al paragrafo “Demolizione e ricostruzione di edifici” precisa che:
 
“Gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive sono ammessi alle maggiori detrazioni previste per gli interventi antisismici qualora concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione e se rispettano tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa (art. 16 del decreto legge n. 63/2013). Per avere la detrazione è necessario, pertanto, che dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione (risoluzione n. 34/E del 27 aprile 2018).”
 
Tale chiarimento rinvia all’art. 3, comma 1, lettera d) D.P.R 6 giugno 2001, n. 380, secondo cui:
 
“Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente:.”.
 
In altri termini, come precisa la Circ. 13/E del  31 maggio 2019 (alla pag. 258) :
 
“Con gli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente.”.
 
Elemento decisivo ai fini della detrazione sismabonus appare quindi il riferimento alla volumetria dell’edificio. Il quesito fa riferimento al “volume dell’abitazione” ma non a quello dell’edificio.
 
Il progettista dovrebbe quindi verificare se il lavoro previsto comporta aumento o meno della volumetria dell’edificio; qualora non vi sia aumento di volumetria dell’edificio, e dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione, dobbiamo ritenere in linea di massima, che la detrazione sismabonus possa essere riconosciuta.
 
Naturalmente devono sussistere tutte le altre condizioni previste dalla normativa tributaria (ubicazione in zrs 1, 2 o 3, limiti temporali, osservanza degli adempimenti previsti per beneficiare del bonus ecc.). Infine, trattandosi di edificio bifamiliare, quindi di condominio che presumibilmente non ha nominato amministratore, si può far rinvio ai chiarimenti espressi  in altra circostanza, sul cd “condominio minimo”.
 


 

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