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Rubrica Detrazioni Fiscali. Condominio minimo e sismabonus

Novembre 06, 2019 - 08:43 da ISI
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La prassi dell’agenzia delle entrate ha visto negli anni recenti il riconoscimento di alcune semplificazioni ai fini dell’applicazione dei bonus fiscali per lavori sulle parti comuni di edifici condominiali nel caso dei c.d. condominii minimi.


Si ricorda che costituisce condominio la coesistenza, in uno stesso edificio, di proprietà individuali (es appartamento) con la comproprietà delle parti comuni (quali suolo, muri, tetto, cortili, portineria ed alloggio del portiere) dell’edificio stesso.
 
A norma dell’art. 1129 del codice civile, quando i condòmini sono più di otto, sussiste l’obbligo di nomina di un amministratore di condominio; l’amministratore deve possedere taluni requisiti, tra i quali il possesso di un titolo di studio e l’aver adempiuto agli obblighi di formazione iniziale e periodica. Tali requisiti non sono necessari, qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile (art. 71-bis delle disposizioni di attuazione cod. civ.).
 
Ai fini fiscali è stata individuata la figura del condominio minimo, vale a dire quella in cui i condòmini sono in numero non superiore ad otto, e che non abbiano nominato l’amministratore. La precisazione è importante in relazione all’esatta individuazione degli obblighi o delle facilitazioni connesse alla fruizione dei bonus fiscali.
 
Sull’applicabilità delle istruzioni relative al condominio minimo anche ai fini del sismabonus si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate nella propria Guida “Sismabonus: le detrazioni per gli interventi antisismici” aggiornata al mese di luglio del 2019.
 
Per quanto riguarda il diritto alla detrazione, la circ. 2 marzo 2016, n. 3, al punto 1.7, ha fornito i seguenti chiarimenti, dichiarando di dover ritenere superate le precedenti istruzioni di cui alla circ. 11/E del 2014 ed alla Ris. 74/E del 2015.
 
In premessa l’agenzia ricorda che il pagamento delle spese, ai fini della detrazione, deve essere effettuato con il bonifico speciale per detrazioni, e che in tal caso la ritenuta non viene effettuata dal condominio, ma dalla banca o dall’ufficio postale presso la quale è effettuato il bonifico; non essendoci obbligo di ritenuta fiscale, ne consegue che ai fini della detrazione non sia necessario il possesso di codice fiscale da parte del condominio.
 
Il bonifico speciale può essere infatti eseguito da un singolo condòmino sul proprio conto corrente postale o bancario.
 
Ciascun condòmino deve poi indicare nella propria dichiarazione dei redditi, per la quota di spettanza, le spese sostenute riportando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.
 
Per quanto concerne la documentazione, si deve predisporre una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio. E’ consigliabile predisporre inoltre ogni documentazione utile alla determinazione della spesa e della ripartizione delle quote.
 
Resta peraltro un punto, a nostro avviso, da sottolineare. La circ. n. 57/E del 1998, che per prima ha illustrato la disciplina dei bonus fiscali, prevede che le fatture dei lavori siano intestate al condominio; tuttavia la circostanza che il condominio minimo possa non richiedere il codice fiscale, comporta  che le fatture non possano essere intestate al condominio; ne consegue, a nostro parere, che le fatture siano intestate al condòmino incaricato di effettuare gli adempimenti. Sarebbe opportuna una conferma ufficiale.
 
Tuttavia, potrebbe essere opportuno richiedere comunque il codice fiscale del condominio, al fine di acquisire le fatture, direttamente intestate al condominio.
 
Resta inteso che dovrà essere acquisita tutta la documentazione specifica prevista per la fruizione del sismabonus (titolo abilitativo, asseverazioni ed attestazioni dei lavori effettuati, copie dei bonifici speciali, fatture ecc.)
 
Ulteriori precisazioni si rendono necessarie con riguardo alla comunicazione delle spese per interventi di recupero sul patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica e di interventi antisismici, che gli amministratori di condominio devono presentare entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di effettuazione delle spese.
 
Al riguardo è stato chiarito, nella sezione delle FAQ, cioè delle risposte alle domande più frequenti, del sito dell’agenzia delle entrate, che:
 
“Se il condominio con condòmini fino a otto ha nominato un amministratore (ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile la nomina dell'amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest'ultimo è tenuto a comunicare all'Agenzia delle entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 28 febbraio dell'anno successivo.
 
Se, invece, i condòmini del cd "condominio minimo" non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all'anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell'edificio, ad eccezione del caso in cui uno dei soggetti a cui è stata attribuita la spesa abbia effettuato la cessione del credito. In quest’ultimo caso il condomino incaricato dovrà comunicare tutti i dati relativi alle spese riguardanti il condominio minimo, compilando anche le sezioni relative al credito ceduto.”.
 
Infine, va tenuto presente che, a seguito della istituzione dal 2019 del contributo dal fornitore sotto forma di sconto in fattura, ad opera del D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito dalla L. 28 giugno 2019, n. 58, le risposte di cui sopra andranno integrate, nel senso che la comunicazione da parte del condominio minimo, che non abbia nominato amministratore, deve essere effettuata anche in caso di “sconto in fattura”.
 
(Clicca qui)     
 


 

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