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Rubrica Detrazioni Fiscali. Limiti di spesa a seguito di frazionamento o accorpamento di unità

Ottobre 09, 2019 - 08:56 da ISI
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Un contribuente, proprietario di una edificio, costituito dal solo appartamento in cui abita, e da una pertinenza, intende frazionarlo e realizzare un secondo appartamento, con una seconda pertinenza, da destinare alla vendita. Dovendo programmare anche successivi interventi, il soggetto si domanda se ed in quale misura egli può fruire dei bonus fiscali, individuali o condominiali, anche ai fini della eventuale cessione del relativo credito.


L’ edificio composto da un solo appartamento e da una pertinenza, costituisce un edificio singolo e non un condominio.
 
In merito ai lavori su singole unità, l’Agenzia delle Entrate ha fornito  al riguardo due importanti chiarimenti:
 
- “il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (Ris. Ag. Entrate n. 124/E del 4 giugno 2007);
- “nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori" (Circolare 11.05.1998, n. 121, paragrafo 3).
 
 
In altri termini, prima dell’inizio dei lavori, l’edificio è costituito da un’unica unità abitativa, con la conseguenza che sono applicabili le agevolazioni previste per edifici singoli e non per le parti comuni condominiali; in tal caso il bonus ristrutturazioni è calcolato nei limiti previsti per una sola unità abitativa, e non è cedibile.
 
A seguito della conclusione dei lavori invece risulterà costituito un condominio; peraltro, essendo in presenza di due proprietari, non sussiste obbligo di nomina dell’amministratore, che diventa invece obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c). Ai fini fiscali, il condominio, qualora non venga nominato l’amministratore, può operare come condominio minimo, e per esso sono previste diverse semplificazioni anche nella gestione dei bonus fiscali.
 
Peraltro, a seguito della realizzazione di una seconda unità abitativa, ed alla conseguente costituzione del condominio, è evidente che nuovi lavori, che vengano deliberati in un anno successivo, potranno beneficiare, in base al medesimo criterio sopra ricordato, di un maggiore limite di spesa, in quanto rapportato al numero delle unità esistenti anteriormente ai nuovi lavori.
 
Inoltre, nel caso di lavori di particolare intensità sulle parti comuni (“condominiali”) dell’edificio, e precisamente nel caso di:
- interventi “econbonus”, che diano luogo alle detrazioni maggiorate (o “rafforzate”),
- interventi “sismabonus”, che diano luogo alle detrazioni maggiorate,
- od anche combinati di riqualificazione energetica ed antisismici.
 
 
Il limite di spesa si calcola in un importo (rispettivamente di 40.000 euro per interventi di riqualificazione energetica, di 96.000 euro per interventi antisismici e di 136.000 euro per interventi combinati) moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
 
Precisa al riguardo la Circ. Ag. Entrate n. 13/E del 31 maggio 2019, con un esempio numerico, riferito al “sismabonus”, che non lascia alcun dubbio, che:
 
“La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
 
L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 768.000 (96.000 euro x 8 unità) da attribuire ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.”
 
 
Per tali sismabonus maggiorati, spettanti sulle parti comuni, inoltre i contribuenti possono avvalersi della facoltà di cessione del credito.
 
In termini analoghi si esprime l’Agenzia delle Entrate nella Guida “Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico”, come si evince dal brano di seguito riportato: “L’importo massimo delle spese ammesse in detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Per esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 7 unità immobiliari e 5 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di 480.000 euro (40.000 euro x 12 unità), da attribuire ai condòmini in base ai millesimi di proprietà”.
 
 
Per ecobonus (di qualsiasi misura) inoltre i contribuenti possono avvalersi della facoltà di cessione del credito.
 
 
Per completezza si ricordano i principali requisiti da osservare in materia di sismabonus, e, precisamente, che:
- l’edificio deve essere  ubicato in una delle zone di rischio sismico 1, 2 o 3 di cui all’O.P.C.M. n. 3274 del 20 marzo 2003;
- gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;
- le percentuali ed i limiti suindicati si applicano, in base  alla normativa vigente,  alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2021.
 
 


 

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