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Rubrica Detrazioni Fiscali. Società di gestione immobiliare

Ottobre 02, 2019 - 10:08 da ISI
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Un società di gestione immobiliare intende eseguire lavori di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico su di un edificio interamente posseduto, composto da unità abitative e non, da destinare alla locazione. Trattasi dei lavori di particolare consistenza, che riguardano l’intero edificio, per i quali sono previste le detrazioni maggiorate. Può utilizzare ecobonus e sismabonus? E se sì, può avvalersi del bonus combinato ecobonus - sismabonus o è preferibile utilizzare i due bonus separatamente?


Le agevolazioni ecobonus  e sismabonus spettano in linea di principio alle società soggette ad IRES (vd. Guida Agenzia Entrate).
 
L’art. 14, comma 2-quater, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, disciplina le detrazioni per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, spettanti nella misura del 70 per cento, se interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, e nella misura del 75 per cento, per le spese per interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto 26 giugno 2015, da ripartire in dieci quote annuali.
 
L’art. 16, comma 1-quater, del medesimo decreto, prevede che qualora dalla realizzazione degli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali – ubicati nelle zone di rischio sismico 1, 2 o 3 - derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione dall’imposta spetta nella misura del 75 per cento della spesa sostenuta. Ove dall’intervento derivi il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell’85 per cento, da ripartire in cinque quote annuali.
 
L’art. 14, comma 2-quater. 1, del medesimo decreto, dispone infine che il contribuente, per gli interventi su  parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati con¬giuntamente alla riduzione del rischio sismico e  alla riqualificazione energetica, può, in alternativa alle detrazioni sopra illustrate, fruire di  una detrazione  nella  misura dell'80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell'85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori, e la detrazione è ripartita in dieci quote annuali.
 
L’edificio, costituito da più unità immobiliari, ancorché posseduto da un unico proprietario, è ammesso alle detrazioni spettanti sulle parti comuni (Circ . n. 121 dell’ 11 maggio 1998).
 
Le agevolazioni sismabonus spettano, per espressa previsione normativa,  per lavori  su costruzioni “adibite ad abitazione e ad attività produttive” senza alcuna limitazione di tipologia; al riguardo la Ris. Ag. Entrate n. 22/E del 12 marzo 2018 ha ritenuto che "il Sismabonus possa essere riconosciuto anche per gli interventi riguardanti immobili posseduti da società non utilizzati direttamente ma destinati alla locazione.”
 
Le agevolazioni ecobonus spettano, per espressa previsione normativa, per lavori su costruzioni “esistenti”; tuttavia con Ris. n. 340/E del 1° agosto 2008 l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che la “società istante non possa fruire della detrazione …. per i lavori di riqualificazione energetica eseguiti sugli immobili adibiti a locazione abitativa”. La tesi è ripetutamente ribadita dall’agenzia, dalla Guida all’ecobonus alla Risp. n. 95 del 4 aprile 2019.
 
Si segnala al riguardo che, con la recente sentenza n. 19185 / 19, dep. il 23 luglio 2019, la S.C. di Cassazione, sez. V, ha riconosciuto la spettanza della detrazione “ecobonus” per interventi di riqualificazione energetica anche su immobili locati a terzi da esercenti impresa, incluse le società, rilevando che la norma non pone alcuna preclusione in merito. 
 
La risposta al quesito può cambiare significativamente in relazione all’orientamento seguito.
 
E’ evidente che, ove la società intenda seguire l’orientamento dell’agenzia, cioè che l’ecobonus non può essere fruito per le unità abitative destinate alla locazione, essa dovrà prestare attenzione nell’organizzazione delle pratiche fiscali.
 
In primo luogo si deve ritenere che non possa essere utilizzato il bonus combinato, in quanto sarebbe difficilmente praticabile, o forse non sarebbe possibile, la ripartizione pro quota della spesa e del relativo limite tra unità abitative ed unità non abitative; in altri termini il limite di spesa di 136.000 euro per ciascuna unità non sarebbe utilizzabile per le unità abitative.
 
Resta pertanto percorribile la via della fruizione dei due bonus separatamente.
 
Per quanto concerne il sismabonus, spettante per tutte le unità dell’edificio, si ricorda, per completezza, che gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.
 
Per quanto concerne invece l’ecobonus, la società potrà avvalersi del bonus solo con riferimento alle unità non abitative; a tal fine è necessario, a nostro avviso, che i preventivi, le fatture e tutti i documenti relativi ai lavori indichino gli importi di spesa distintamente riferibili alle unità non abitative ed a quelle abitative.
 
Ove invece si ritenga di seguire l’orientamento della Cassazione, la società potrà avvalersi delle detrazioni ecobonus e sismabonus (sia in forma separata che combinata), senza dover distinguere la parte relativa all’ecobonus su unità abitative.
 
Resta inteso che per la fruizione dei benefici dovranno essere osservati tutti gli adempimenti (quali comunicazioni, asseverazioni e certificazioni) specificamente previsti dalle normative ecobonus e sismabonus.
 

 



 

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