Frazionamento di unità abitativa e Sismabonus

Il contribuente, persona fisica, può beneficiare delle detrazioni “Sismabonus”, di cui all’art. 16, comma 1-bis e seguenti, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, se l’edificio è ubicato in una delle zone di rischio sismico 1, 2 o 3 di cui all’O.P.C.M. n. 3274 del 20 marzo 2003.

 

Inoltre, ai fini dell’agevolazione, gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici; tralasciamo in questa sede la previsione secondo cui se i lavori riguardano un edificio ubicato nel centro storico cittadino, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

 

Trattandosi di una villetta, costituita da un appartamento  e da una pertinenza, siamo in presenza di un singolo edificio e non di un condominio. Infatti, è stato chiarito, con circ. n. 13/E del 31 maggio 2019, ai fini della qualificazione  dei lavori e della misura delle agevolazioni spettanti, che:

 

Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori (Circolare 11.05.1998, n. 121, paragrafo 3).

 

In altri termini, prima dell’inizio dei lavori, l’edificio era costituito da un’unica unità abitativa, con la conseguenza che sono applicabili le agevolazioni preiste per edifici singoli e non per le parti comuni condominiali.

 

L’esistenza di un’unica unità abitativa comporta altresì – a differenza di quanto previsto per i lavori sulle parti comuni - che ai fini del beneficio, la pertinenza non determina un maggior plafond di spesa; come chiarito con  Ris. Ag. Entrate n. 124/E del 4 giugno 2007  e ribadito nella Guida dell’Agenzia delle Entrate “il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio”.

 

Ciò premesso, la detrazione “Sismabonus” spettante per i singoli edifici è pari al 50 %, elevata:

- al 70 % della spesa sostenuta, qualora dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore;

- all’80 % della spesa sostenuta, ove dall’intervento derivi il passaggio a due classi di rischio inferiori.

 

Tali misure si applicano, in base alla normativa vigente, alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2021.

 

Qualora il contribuente intenda fruire delle detrazioni maggiorate è richiesto – a norma del D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, come modificato dal D.M. D.M. 7 marzo 2017, n. 65, c.d. decreto linee guida – il rilascio, da parte del progettista dell'intervento strutturale, della asseverazione – redatta secondo il modello contenuto nell'allegato B al decreto stesso -della classe di rischio dell'edificio precedente l'intervento e quella conseguibile a seguito dell'esecuzione dell'intervento progettato.

 

A norma dello stesso decreto infine è stabilito che il progetto, contenente la asseverazione, deve essere allegato alla Scia (o ad altro titolo abilitativo) da presentare allo sportello unico. Infine, all’ultimazione dei lavori dovrà essere attestata la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista.

 

L'asseverazione e le attestazioni di cui sopra devono poi essere consegnate in copia al committente per l'ottenimento dei benefici fiscali di cui all'art. 16, comma 1-quater, del citato D.L. n. 63 del 2013.

 

La fruizione del beneficio è subordinata altresì all’effettuazione dei pagamenti mediante bonifico speciale c.d. “parlante” nei quali sono riportati i dati del beneficiario dell’agevolazione e del soggetto che effettua l’intervento destinatario del bonifico.

 

Con riferimento all’ultimo quesito, si precisa che la detrazione in oggetto, trattandosi di  lavori  relativi ad un singolo edificio, e non a lavori sulle parti comuni,  non può  essere oggetto di cessione, ma deve essere fruita in sede di dichiarazione ripartita in cinque quote annuali; per la particolare disciplina dello “sconto” da parte del fornitore, ai sensi dell’art. 10, D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito dalla L. 28 giugno 2019, n. 58, è opportuno attendere i chiarimenti della normativa di attuazione.